弁護士ブログ

虎ノ門桜法律事務所の代表弁護士伊澤大輔です。

先日、松﨑弁護士入所の挨拶状を発送したところ、思いがけず、松﨑弁護士のご両親から、お花をいただきました。

話を聞くと、松﨑弁護士のお母様は、フラワーアレンジメントの先生をされているとのことです。

素敵な春のお花をありがとうございました。

虎ノ門桜法律事務所の代表弁護士伊澤大輔です。

2020年2月4日、本日は立春。当事務所のエントランスには、

木瓜（ボケ。赤色の花）

サンシュユ（春黄金花。黄色の花）

小手毬（コデマリ。白色の花）

三種の草花をいけております。

昨日の節分には、近くのお寿司屋さんに注文をし、事務所の弁護士、事務局全員で恵方巻きをいただきました。

これからも、節目節目に、季節感の感じられる草花で、皆様をお迎えさせていただきます。

虎ノ門桜法律事務所の代表弁護士伊澤大輔です。

今年も、当事務所の啓翁（けいおう）桜の蕾がほころび、開花しました。

これからも、季節感を感じられる草花で皆様をお迎えさせていただきます。

虎ノ門桜法律事務所の代表弁護士伊澤大輔です。

不動産のサブリース契約の注意点に関し、私が解説した動画が公開されましたので、ご参考にしていただければ幸いです。

サブリース契約の注意点　その①

サブリース契約の注意点　その②

賃料増額請求交渉のポイント

ユーチューバーって難しい職業ですね・・・私には向かないようです。

虎ノ門桜法律事務所の代表弁護士伊澤大輔です。

お問い合わせがありましたので、今回は、取得している債務名義が仮執行宣言付支払督促の場合に、銀行に対する口座照会をすることができるかについて、ご説明させていただきます。

前提として、下記サイトをご参照ください。

メガバンクへの預金口座の全店照会

差し押さえる預金口座や残高を調べるには？

※費用につきましては、上記サイトをご参照ください。

支払督促とは、申立人の簡易裁判所に対する申立のみに基づいて、簡易裁判所の書記官が、相手方に金銭の支払いを命じる手続きです。

相手方が支払督促を受領してから２週間以内に異議申立てをした場合には、通常の民事訴訟に移行しますが、その期間内に相手方が異議申立てをしない場合には、申立人が仮執行宣言の申立をすることができます。

簡易裁判所の書記官は、仮執行宣言の申立ての内容を審査して問題がなければ、仮執行宣言を発付して、改めて仮執行宣言付支払督促を相手方に送達します。

この仮執行宣言付支払督促を債務名義として、弁護士会照会手続きにより、差し押さえるべき口座がどの支店にあるかやその残高を、調べることができるかという問題です。

結論を申し上げると、仮執行宣言付支払督促が債務名義の場合、次の４行については、口座照会をすることができます。

◯　三井住友銀行

◯　みずほ銀行

◯　みずほ信託銀行

◯　ゆうちょ銀行

これに対し、三菱UFJ銀行は、口座照会に応じていません。

×　三菱UFJ銀行

当事務所は、8月14日（水）〜8月18日（日）まで夏季休業となります。

8月19日（月）より通常業務となりますので、よろしくお願いいたします。

虎ノ門桜法律事務所の代表弁護士伊澤大輔です。

本日は私の記念日なのですが、

顧問先から、お祝いに、（数えていませんが、おそらく）１００本の薔薇をいただきました。

感激！　感動しました！

このような大輪の花束をいただいたのは、生涯で初めてです。

このような気持ちを、多くの方々にお裾分けできるよう、

これまでも、これからも、変わらず、

人として正しく、弁護士として、きちんとした仕事を、一生懸命していくだけですが、

日々精進して参ります。

虎ノ門桜法律事務所の代表弁護士伊澤大輔です。

私は、借地権の買取をしている不動産会社の顧問弁護士をしておりますが、譲渡を予定している借地人の代理人として、地主の方と借地権譲渡の交渉をすると、「譲渡承諾はしない。土地を使わないなら返して欲しい。」とご主張される地主の方が多くいらっしゃいます。

確かに、借地人は、自分で借地を使用する必要性が少なくなったから、第三者に対し借地上の建物を譲渡しようとするわけですが、借地人が自分で借地を使用する必要性が少なくなったことが、賃貸借期間内における賃貸借の終了事由になるわけではありません。

借地権の存続期間が満了する場合においては、更新拒絶の要件として、地主及び借地人それぞれの土地を使用する必要性が考慮されますが（借地借家法第６条）、借地権譲渡の当否においては、これら必要性が考慮されるわけではありません。

地主が承諾しない場合には、裁判所に対し、地主の承諾に代わる許可を求める申し立てをすることになるわけですが、その要件は、第三者が賃借権を取得しても、「借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず」借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないとき、というものです（同法第１９条１項）。

■「借地権設定者に不利となるおそれ」

「借地権設定者に不利となるおそれ」は、一般的には、借地権譲受人の資力（経済的信用）と借地権譲受人の人的信頼性とから判断されます。

借地権譲受人の資力とは、地代を確実に支払うことができるか否かということですが、借地権付き建物を購入しようとする者は相応の資力を有していることが通常であり、現実に資力が問題となる事案は少ないと考えられます。

なお、借地非訟手続において、この点を証明するため、当事務所では、譲受予定者の決算報告書を書証として提出しています。

次に、借地権譲受人の人的信頼性は、地主の主観的な感情によるものではなく、例えば、譲受人が暴力団関係者であったり、風俗営業や騒音・振動・悪臭を伴う営業をしている者であるか否かといった、客観的な社会的信用の面から判断されます。

この点で不利になるおそれがあるとした裁判例として、譲受予定者が以前に地主所有の土地を不法占拠し、地主が譲受予定者に対する訴訟と強制執行を余儀なくされたことによって、両者間の信頼関係を維持することができないとされた事案があります（東京地裁昭和５１年９月２４日決定）。

■借地に関する諸事情の考慮

裁判所は、借地権譲渡許可の裁判をするに当たって、「賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、賃借権の譲渡を必要とする事情その他一切の事情」を考慮する必要があります（同法第１９条２項）。

借地権を譲渡しても、「借地権設定者に不利となるおそれ」がない場合でも、これら一切の事情を考慮して、申し立てが棄却される場合もあるということです。

賃貸借の残存期間が１、２年程度と短い場合には、更新拒絶の正当事由の有無を考慮して、許否が決せられます。

虎ノ門桜法律事務所の代表弁護士伊澤大輔です。

私は、借地上の建物の買取をしている不動産業者の顧問弁護士をしており、借地権の譲渡について依頼を受けることが多々あります。そこで、今回は、借地権の譲渡許可手続きについて、基本的なことをご説明させていただきます。

■譲渡承諾・許可の必要性

賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、賃借権を第三者に譲渡することができません（民法第612条1項）。無断で譲渡してしまうと、賃貸借契約を解除されるおそれがあります。

そこで、賃借人が賃借権を譲渡する場合には、賃貸人の承諾を得る必要があるのですが、借地権に関しては、地主（賃貸人）が承諾しない場合には、地主に代わって、裁判所に、譲渡の許可を出すよう求める手続きがあります。「借地非訟」と呼ばれる手続きです。

■当事者

借地権の譲渡許可申立をすることができるのは、第三者に対し借地権付き建物を譲渡しようとしている賃借人です。賃借人から、建物を譲り受けようとしている第三者（譲受人）は申し立てをすることができません。

借地契約の一方当事者が複数いる場合（共同賃貸、共同賃借）は、当事者全員を当事者として申し立てをしなければなりません。もっとも、賃貸人が複数で、そのうち一部からすでに承諾を得ているときは、それ以外の賃貸人を相手方とすることができます。ただし、譲渡承諾だけでなく、借地条件を変更する付随処分をする場合には、賃貸人全員を相手方としなければなりません。

■申し立ての時期

譲渡許可の申立は、建物の譲渡前にしなければなりません。建物の譲渡前とは、建物の所有権移転登記、あるいは建物の引渡しのいずれもがなされる前のことで、それよりも前に申立をしなければなりません。

■譲渡許可の要件

譲渡許可の要件は、第三者が賃借権を取得しても、「賃借権設定者（地主）に不利となるおそれがない」にもかかわらず、地主が譲渡承諾しない場合です。

「地主に不利となるおそれ」があるか否かは、借地権譲受人の資力や、譲受人が暴力団関係者であったり、風紀上好ましくない営業をしようとする者であるかといった客観的な社会的信用の面から、判断されます。地主の主観的な感情によって判断されるものではありません。

■財産上の給付

譲渡許可が出される場合、借地人から地主に対する財産上の給付（譲渡承諾料）として、借地権価格の10％程度の支払いが命じられるのが一般的です。

■地主の先買権（介入権）

借地人が譲渡許可の申立をした場合には、地主が第三者への譲渡を阻止して、自己に優先的に、借地権付き建物を譲渡するよう申立をすることができます。この権利は、地主の「先買権」とか「介入権」と呼ばれています。

地主が介入権を行使した場合、裁判所は、地主への譲渡を命ずるのが原則です。この場合の対価は、建物及び借地権価格から、譲渡承諾料相当額（借地権価格の１０％）を差し引いた額とされるのが一般的です。

■当事務所の方針

一般的に、不動産を購入する場合には、住宅ローンを利用することがほとんどでしょうが、ローンを利用する場合には、金融機関から、地主の抵当権設定同意書（融資承諾書）を求められます。

しかし、借地非訟による場合には、地主の同意が得られないことが多く、事実上、ローンの利用ができず、借地権付き建物を処分できなくなってしまうことがあります。

そこで、当事務所では、借地飛翔の申立をする前に、できる限り、地主との直接交渉により、任意の譲渡承諾が得られるように、努力しています。