虎ノ門桜法律事務所の代表弁護士伊澤大輔です。

 

賃貸人が、賃借人の賃料不払いを理由に賃貸借契約を解除するには、賃借人が数ヶ月分の賃料を滞納していることが必要です。

賃貸借契約の解除には信頼関係の破壊が必要であるところ、１ヶ月程度の賃料滞納や遅れ遅れではあるけれども催告をすれば賃料を支払ってきているという状況では未だ信頼関係が破壊されているとまでは言えないからです。

 

これに対し、時々、「解除はできないのであれば、間も無く賃貸借契約の期間満了なので、更新拒絶すればいい。」と言われる賃貸人や不動産業者の方がいらっしゃいます。

 

しかし、賃貸人から更新拒絶をするには、正当事由が必要であり、更新拒絶が無条件にできるわけではありません（借地借家法第28条）。

 

正当事由の有無は、賃貸人が建物の使用を必要とする事情や、反対に賃借人が建物の使用を必要とする事情を主として、これに従前の経過や、建物の利用状況、建物の現況、立退料支払いの申出等を補充的に考慮して判断されます（同条）。

 

賃料不払いや、滞納を繰り返していることは、正当事由を認める積極要因にはなりますが、いずれにせよ正当事由の有無は、賃貸人及び賃借人の建物の使用を必要とする事情をはじめ、債務不履行の程度等の、総合考慮によって判断されます。

 

また、更新拒絶をするには、期間満了の1年前から6ヶ月前までに通知をしなければならないことも注意が必要です（借地借家法第26条1項）。

 

したがって、基本的には、やはり賃借人の債務不履行による信頼関係の破壊を理由とする、賃貸借契約の解除が可能か否かを検討すべきでしょう。