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霞が関パートナーズ法律事務所の弁護士伊澤大輔です。

刑事処分には、略式起訴というのがあります。

これは、検察官が被疑者を罰金刑に処すのが相当と判断するときにとられる手続きで、被疑事実が、不起訴ないし処分保留で釈放にするほど軽くはないが、かといって懲役刑を求刑し、正式に起訴（公判請求）するほど重くはないという場合にとられます。

略式起訴するには、検察官が、被疑者に対し、予め略式手続きとはどのようなものか説明し、略式手続きをとることについて、被疑者に異議のないことを確認する必要があります。したがって、被疑者が容疑を否認して争っているような場合には、略式起訴ではなく、公判請求されることになります。

略式起訴は、簡易裁判所に対しなされますが、即日略式命令が出されます。罰金額については、検察官が起訴状に意見を付して提出するのですが、ほとんどその額通りの罰金になることが多いようです。罰金額については、予め、検察官から、弁護人に対し、本人の資力や親族の協力等により罰金の納付が可能かといった打診があり、その時にわかります。

東京地検では、２階徴収係の前に待合室があり、１６時すぎになると、既に釈放され、略式命令書を持った被疑者が現れますので、弁護人や親族が持参した罰金を納めておしまいとなります。罰金を納めると、領収証書が発行されます。

略式起訴になる場合、前日までに、検察官から、留置係に対し、被疑者には荷物を持たせて押送するようにとの指示があるようで、罰金を納めた後に、被疑者が荷物を受けとるために、再度警察署に戻る必要はありません。

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霞が関パートナーズ法律事務所
弁護士伊澤大輔
℡03-5501-3700｜9:30～17:30
東京都千代田区霞ヶ関3-2-6　東京倶楽部ビルディング9F

東京地下鉄銀座線　『虎ノ門駅』11番出口より徒歩約3分
東京地下鉄千代田線・日比谷線・丸の内線　『霞が関駅』A13番出口より徒歩約8分
東京地下鉄銀座線・南北線　『溜池山王駅』9番出口より徒歩約8分

霞が関パートナーズ法律事務所の弁護士伊澤大輔です。

皆さんは、「法テラス」をご存知でしょうか。正式名称を「日本支援センター」と言って、弁護士による無料の法律相談を受けられたり、弁護士等に事件を委任する場合には、弁護士費用等の立て替えをしてくれます。

私は法テラスの契約弁護士で、１，２ヶ月に１回程度、法テラスの相談員もしていますが、弁護士に相談や依頼をしたいが、資力や収入が乏しく悩んでいるという個人の方は、是非、法テラスの利用をお勧めします。それは、なぜかと言いますと、

①　とにかく、総額の弁護士費用が安い！

法テラスを利用した場合の、弁護士費用等の額は法テラスによって決定され、事件の類型ごとに基準が設けられているのですが、その額は、感覚的に、弁護士費用の一般的な相場の２分の１から３分の１程度と低額です。

②　低額の分割払いでよい

弁護士費用等は、法テラスが一括で立て替えてくれて、利用者の法テラスに対する立替金の償還は、基本的に利用の２ヶ月後から毎月５０００円ずつの分割払いとなります。さらに、生活保護を受給している方は、償還が猶予されます。

③　弁護士の職務遂行の質は変わらない（はず）

法テラスを利用したからといって、職務遂行に弁護士が手を抜くことはありません。万一、そのような弁護士がいたとしたら、とても残念です。もちろん、私も法テラスを介した事件か否かにかかわらず、最善の結果が出せるよう尽力しています。

からです。

もっとも、法テラスを利用して事件を委任するには、もちろん法テラスの審査があり、法的支援制度に資する事件かや、資力・収入が一定の基準以下か等が審査されますので、万人が利用できるわけではありません。

また、直接法テラスに相談に行かれた場合、委任する弁護士は、基本的に、その時相談を受けた弁護士となり、委任する弁護士を選べるわけではありません。

但し、個人的に、弁護士を知っており、その弁護士が法テラスの契約弁護士であれば、その弁護士にお願いをして、その弁護士を委任予定の弁護士として、法テラスに事件を持ち込んでもらうこともできます。

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多くの賃貸借契約書には、「賃借人がその所有建物を改築又は増築するときは、賃貸人の承諾を受けなければならない。」旨の特約が入っており、この増改築禁止特約は一般的に有効と解されていますので、この場合、賃貸人（地主）の承諾が必要になります。

他方、このような特約がない場合には、地主の承諾がなくても、自由に建物の増改築をすることができます。但し、賃貸借契約書に、建物の種類、構造、規模又は用途を制限する旨の特約が入っており、その制限に抵触する建物を改築する場合には、別途、借地条件変更について地主の承諾を得る必要があります。

任意に地主の承諾が得られない場合には、裁判所に対し、借地非訟手続により、増改築について、地主の承諾に代わる許可（代諾許可）を求めることができます（借地借家法第１７条２項）。

その要件として、「土地の通常の利用上相当とすべき増改築」であることが必要であり、この相当性は、借地契約の趣旨を逸脱していないかどうか、増改築建物が建築基準法その他公法規制に適合しているかどうか、近隣紛争を発生させないかどうかなどを考慮して判断されます。

代諾許可をする場合、裁判所は、鑑定委員会の意見を聞いて、借地人に対し承諾料の支払いを命じるのがほとんどですが（同条第３項）、その額は、東京地裁借地非訟部（民事２２部）では、全面改築の場合には、更地価格の３％相当額を基準とし、土地の利用効率が増大するときは５％程度、全面改築に至らない増改築の場合には、更地価格の３％より低い額とすることが多いようです。

霞ヶ関パートナーズ法律事務所
弁護士　　伊　澤　大　輔
☎　03-5501-3700
izawa-law.com/

霞が関パートナーズ法律事務所の弁護士伊澤大輔です。

先日、自由ヶ丘でランチをする機会があり、駅前のメルサ３階にある洋食屋さん「ブラームス」に行ってきました。

三元豚のポークソテーを注文したのですが、肉は柔らかく、和風しょゆうの風味に、ガーリックが効いていて、美味しかったです。やっぱり、おいしいものを食べると幸せな気持ちになりますね・・・

このお店には、オプションに、カレーソースというのがあって、わずか１５０円のプラスで、やや甘めでコクのあるカレーソースがソースポットになみなみと注がれて出てきます。一品料理とカレーライスが同時に味わえてお得ですので、是非、ライスを選んで試してみて下さい。

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第三者が借地権を取得しても、地主に不利になるおそれがないにもかかわらず、地主が承諾しない場合には、裁判所に対し、地主の承諾に代わる許可（代諾許可）を申し立てることができます（借地借家法第１９条１項）。

この代諾許可を求める手続きは、地方裁判所において行われますが、借地非訟手続きと呼ばれる通常の訴訟とは異なる手続きで行われます。審理期間は通常の訴訟よりも短く申し立てから６ヶ月程度で結論が出ることが多いです。

代諾許可申立てを行うにあたり、問題になるのは以下のとおりです。

①　建物が存在すること

建物が取り壊されるなどして更地になってしまっているときには、譲渡すべき建物が存在しないので、代諾許可を申し立てることができません。くれぐれも、代諾許可の申し立て前に、建物を取り壊したりしないよう注意して下さい。

②　建物の譲受人が具体的に特定していること

裁判所は、借地権を譲渡しても地主に不利となるおそれがないか否かを判断しますので、その前提として、建物の譲受人（買主）が決まっている必要があります。したがって、建物を売却したいが、まだ買い手は見つかっていないという段階では、代諾許可の申し立てをすることができません。買い手候補を見つけ、売買契約を完了させる前に、申し立てをする必要があります。

③　地主に不利になるおそれがないこと

建物の譲受人が、地代を滞納するおそれがない（それだけの資力がある）ならば、一般的に、地主が不利になるおそれがないということになりますが、その他に、譲受人が暴力団等反社会的勢力ではないか、建物が違法な目的、いかがわしいことに用いられないかが問題となります。

④　借地条件の変更

当事者間の利益の衡平を図るために、代諾許可にあたり、賃料額等借地条件の改定が行われることがあります。

⑤　財産上の給付

代諾許可されるほとんどの事例において、承諾料の支払いが条件とされます。東京地裁の場合、借地権価格の１０％程度を基本として、個別事情を考慮して増減されます。なお、譲受人が建物所有者の妻や子など推定相続人である場合には、建物所有者が死亡すれば、相続により当然に取得するという関係にあることを考慮し、借地権価格の３％程度が多いとされています。

⑥　地主の優先譲受権（介入権）

借地人から、代諾許可申立てがなされたとき、地主は、自ら建物の譲渡及び借地権の譲渡を受ける旨の申し立てをすることができます。この申し立てがあった場合、裁判所は、相当の対価を定めて、これを命じることができます（同条３項）。

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霞が関パートナーズ法律事務所の弁護士伊澤大輔です。

私は、裁判所から破産管財人に選任され、常時、何かしらの管財業務を遂行していますが、これは破産の申立代理人である他の弁護士の事件処理に直接接することができ、とても勉強になります。

かつて下町で工場を経営していた高齢の方が自己破産をし、その破産管財人に選任されたことがありました。

おそらく長年営んできた工場を閉鎖することになり、心の支えを失ったこともあるのでしょう。その破産者は、破産手続き中、急速に認知症が進み、度々、問題行動をとるようになりました。

そんな破産者のために、申立代理人のＡ弁護士は、福祉課に出向いたり、関係者と連絡を取り合うなどしてまめに面倒をみていらっしゃいました。もちろん、そこまでするのは申立代理人の職務ではありませんが、Ａ弁護士は、労を厭わず、丁寧に対応されていました。

Ａ弁護士は年配の先輩弁護士でしたが、人柄や日頃の仕事ぶりがしのばれ、敬服しました。

私も、そのような、依頼者の人生に寄り添って行動する弁護士になりたいと思いました。

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ご相談を受ける度に、日頃から気をつけて、こうしておけば、紛争になることもなく、仮に紛争になったとしても有利に解決できたのにと思うことがあります。

紛争リスクを軽減するために、とても簡単で基本的なことだけど、最も大事なこと、それは・・

自分に有利なことは書面に残し、自分に不利なことは書面に残さない

ことです。実にシンプルで、簡単なことですよね。でも、日頃からこれができていないばかりに紛争を招いたり、敗訴してしまうのです。金額の大きい取引でも、結構あります。

言うまでもなく、重要な取り決めは、契約書や合意書にし、相手方の記名・押印をもらっておくべきです（但し、その内容が間違っていたら、意味が無く、かえって有害です。契約書等のレビューが重要なのはそのためです）。

相手方との関係や取引内容から、契約書等をとるような仰々しいことはできないというのであれば、相手方からＦＡＸやメールをもらっておくだけでも構いません。訴訟になった場合、これらも重要な証拠になり得、その中に代金額や合意した内容や条件の記載があるため、勝訴できるということも多々あります。

くれぐれも、面談や電話による口約束だけで済ませてはいけません。電話等で相手方から了解が得られたとしても、重要な内容は、その後、相手方に、メール等で送り、返信をもらうようにして下さい。

他方、自分に不利なことは書面に残さないということは、例えば、ミスをしてしまった場合に、安易に謝罪文を出したりせず、直接相手方のところに出向いて口頭で謝罪するといったことです。その方が自分が非を認めたということが証拠に残りにくい反面、誠意を伝えやすく一石二鳥です。

また、大して返事が遅くなったわけではないにもかかわらず、メールの冒頭に「ご返信が遅くなり、申し訳ありません。」などと毎回、枕詞のように書かれる方がいらっしゃいます。書いた本人の単なる口癖（書き癖？）で、挨拶文のようにしか思っていないのかもしれませんが、これは有害です。何かトラブルが起こったとき、相手方から、業務が遅れていた証拠のように使われてしまいます。

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建物の賃借権は、その登記がなくても、建物の引渡を受けていれば、新所有者にも対抗できます（借地借家法第３１条）。その結果、建物の所有権の移転に伴い、当然に、賃貸借契約も新所有者に承継され、新所有者を新たな賃貸人として継続します。

賃貸人たる地位の移転・承継について、原則として、賃借人の同意は不要と解されています。賃貸人の地位の移転には、賃貸人の賃借人に対する義務の移転を伴いますが、その義務の履行は、誰が賃貸人であっても、その履行に大きな差異を生じるものではないため不利益は大きくなく、通常、賃借人にとって、新所有者に賃貸借契約が承継される方が有利だからです。

新所有者に承継される賃貸借契約の内容は、賃料額や賃貸期間から特約に至るまで、すべて従前の契約と同じです。同一内容の賃貸借契約が当然に承継されますので、改めて新所有者との間で賃貸借契約書を巻き直す必要はありません。もっとも、実務的には、新所有者から、賃貸借契約書の巻き直しを求められることがあり、念のため従前の内容のものを巻き直すというのであれば問題ありませんが、契約内容の変更を伴うことがありますので、これに応じるかは慎重に判断すべきでしょう。契約書の巻き直しに応じる義務はなく、これを拒否したからといって、賃貸借契約の継続に支障をきたすことはありません。

敷金も（所有権移転登記時点で未払賃料等の債務があればこれに充当され、その残額が）、新所有者に承継され、実際に旧所有者から新所有者に対し敷金の引継ぎがなされたか否かにかかわらず、差し入れた敷金は、退去後に、新所有者から返還を受けることになります。

他方、賃借人が賃料を滞納し、既に未払い賃料が発生している場合、その賃料請求権は、建物の所有権の移転に伴い当然には承継されず、新所有者がこれを取得するには、別途、債権譲渡の合意とその手続きをとる必要があります。

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一般の方は示談書を取り交わすことなど滅多になく、どのような内容を盛り込めばいいかわからないのではないでしょうか。

弁護士が見れば、それが素人が作成したものか、プロが作成したものか一目でわかります。皆さんにも、後顧の憂いを残すこと無く、紛争を確実に解決することができるよう、示談書の書き方をご説明したいと思います。

ところで、事件や事故について示談をする場合には、必ず示談金を払う前に（少なくとも示談金の支払いと引換に）、示談書を取り交わして下さい。お金を支払ってしまった後では、被害者から示談書を取り付けることができず、さらに損害賠償請求を受けるおそれがあります。

以下に、書式例を示します。

示　談　書

被害者●●（以下、「甲」という。）と、加害者××（以下、「乙」という。）とは、後記事故（以下、「本件事故」という。）について、本日、次の通り、示談する。

１　乙は、甲に対し、本件事故の損害賠償債務（※１）として、金　　円の支払義務があることを認める。

２　乙は、甲に対し、前項の金員を本示談の席上で支払い、甲はこれを受領した。（※２）

３　甲は、乙に対し、本件事故について特別に許し、検察庁に対し、乙について不起訴処分とする寛大な処分を求める。（※３）

４　甲は、乙に対し、その余の請求を放棄する。

５　甲と乙とは、甲乙間に、本示談書に定めるほか、何らの債権債務がないことを相互に確認する。（※４）

（事故の表示）

注：日時や場所、事故態様によって、具体的に特定して下さい。

平成　　年　　月　　日

　　　　甲　　　　　　　　　印　（※５）

　　　　乙　　　　　　　　　印　（※５）

以上

※１　他に「解決金として」と表記する例もよくあります。

※２　これは示談の席上で、示談金を現金で支払う場合の記載例です。被害者としては支払いを確実に受けることができ、安心でしょう。これに対し、後日、振込送金する場合には、「平成　年　月　日限り、甲名義の口座に振込送金する方法にて支払う。なお、送金費用は乙の負担とする。」と記載します。

※３　これは、既に事故が刑事事件化しており、示談をすることによって、不起訴にしてもらいたい場合の記載例です。刑事事件化していない場合には省略しても構いません。

※４　これは清算条項と呼ばれる重要な条項です。それ以上、お互いに金銭等を請求することができなくなります。

※５　住所と氏名を署名して、押印するのが一般的ですが、被害者の方が加害者に住所を知られたくないという場合には、氏名だけの署名でもよいでしょう。印鑑は実印ではなく、認め印でも構いません。

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