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虎ノ門桜法律事務所の代表弁護士伊澤大輔です。

今年４月１日から改正民法が施行されましたが、改正民法においては、「瑕疵担保責任」という概念はなくなり、引き渡された目的物が種類、品質、数量に関して契約の内容に適合しているか否かという「契約不適合責任」という概念に変更（再構成）されました。

私は現在５社の不動産会社の顧問弁護士をしており、アパート経営などをされている大家さんからもご相談を受けることが数多くありますが、今回は、不動産売買に関し、契約不適合責任を免除する条項の有効性と、その例文について説明させていただきます。

なお、契約不適合による損害賠償請求の要件については、こちら、

また、【不動産売買】中古建物の雨漏り等による契約不適合責任はこちら、をそれぞれご参照ください。

■基本的に有効

改正民法下の契約不適合責任も、旧法下の担保責任と同様、任意規定であり、これと異なる合意をすることは妨げられませんので、契約不適合責任を免除する特約も基本的に有効です。改正民法572条も、これを前提としています。

■例外的に無効になる場合

ただし、売主の契約不適合責任を免除する特約があったとしても、以下の場合には、売主は契約不適合責任を免れることはできません。

①売主が、契約内容に適合しないことを知りながら、買主に対し、これを告げなかった場合（改正民法第572条）

なお、売主だけでなく、買主もまた、売買契約締結時に、契約不適合の事実を知っていた場合はどうなるかという問題がありますが、この場合は、そもそも契約不適合にはあたらないということになると考えられます。

②売主自らが第三者のために権利を設定したり、第三者に対し、目的物を譲渡した結果、契約内容に不適合をもたらした場合（同条）

③売主が宅建業者で、買主が宅建業者ではない場合には、契約不適合が存在することを通知する期間を、目的物の引渡しから２年以上としなければならず、２年未満に限定する特約は無効となります（宅建業法第40条）。

ここで注意しなければならないのは、上記の場合、特約として有効なのは、買主が契約不適合の事実を知った時の売主に対する通知期間を、引き渡しから最短２年間とすることだけであるということです。

改正前と同様、「契約不適合責任は引渡しから２年間に限り行使することができる」という行使期間自体を２年間に限定する特約を設けてしまった場合には、宅建業法第40条により、無効となりますので、注意が必要です。

なお、売主も買主も宅建業者である場合には、同条の適用が除外されており（７８条２項）、契約不適合責任を免責したり、制限したりする特約は有効となります。

④また、消費者契約法に基づき、売主が事業者で、買主が消費者の場合、契約不適合責任を免除する特約や、事業者にその責任の有無・程度を決定する権原を付与する条項は無効とされます（同法8条2項）。

⑤さらに、住宅の品質確保と促進等に関する法律に基づき、新築住宅の売主は、目的物の引渡時から10年間は、「主要構造部分」については、契約不適合責任を負う義務を負い、これに反する特約は無効となります。

■免責条項の例文

契約不適合責任をすべて免除する規定として、次のような例が考えられます。

「売主は、買主に対し、本件物件に関し、契約不適合を理由とする追完、代金減額、契約解除、損害賠償等の責任を追わない。」

また、契約不適合責任を負うとしても、損害賠償額の上限を限定するものとして、次の例が考えられます。

「売主の買主に対する損害賠償責任は、債務不履行責任、契約不適合責任（担保責任）、その他請求原因のいかんにかかわらず、金●●万円を超えないものとする。」

さらに、契約不適合責任の行使期間を制限する例としては次のようなものが考えられます。

「売主は、買主に対し、契約不適合責任を、本件物件の引き渡しをした時から、●か月以内に限り負う。」
「買主は、売主に対し、本件物件に契約不適合があったときは、買主が不適合を知った時から●か月以内に売主に通知し、履行の追完を催告した場合に限り、履行の追完を請求することができる。

虎ノ門桜法律事務所の代表弁護士伊澤大輔です。

令和２年４月１日から、改正民事執行法が施行されました。新設された債務者の給与債権に係る情報の取得手続により、債権者による債務者の勤務先の調査がしやすくなりましたので、今回はその要件や手続き等について解説させていただきます。

■申立できる者

給与債権に関する情報の開示を求めることができる債権者は、次のいずれかの請求権について、執行力のある債務名義の正本を有する金銭債権の債権者です（新法第206条1項）。

・養育費や婚姻費用などの請求権
・人の生命若しくは身体の損害による損害賠償請求権

債務者の勤務先を把握することは必ずしも容易ではありませんが、近年、養育費履行確保の必要性の観点から、給与債権の差押えを容易にするために新設されました。
他方、このように、債権の種類が限定されているのは、給与債権に係る情報は秘匿性が高いと考えられたからです。

なお、債務者（か会社）の行為により債権者がPTSDを発症するなど精神的機能の障害による損害賠償請求権も「身体の侵害による損害賠償請求権」に含まれると解されています。

■申立の要件

給与債権に係る情報取得手続は、預貯金に関する情報取得手続とは異なり、先行して債務者に対する財産開示手続きを行う必要があります。財産開示手続きが実施された場合において、その財産開示期日から３年以内に限り申立をすることができるのです。

また、執行開始要件を備えていること（債務者に債務名義が送達されていることや、債務者について破産手続開始決定がなされていないことなど）や強制執行の不奏功等が要件として必要となります。

強制執行の不奏功等とは、強制執行又は担保権の実行における配当等の手続（申立の日より６ヶ月以上前に終了したものを除く。）において、申立人が当該金銭債権の完全な弁済を得ることができなかったとき、あるいは知れている財産に対する強制執行を実施しても、申立人が当該金銭債権の完全な弁済を得られないことの疎明（債務者が持ち家か否か、持ち家であれば担保割れしているか否かなど）があったときです。

さらに、給与債権に係る情報取得を認容する決定が出された場合、決定は債務者に送達されます。債務者はこの決定に対し執行抗告をすることができ、決定は確定しなければその効力を生じません。

■情報提供を命じることができる第三者

債務者の給与債権に関する情報の開示を命じることができる第三者は次の通りです。

・市町村（特別区を含む）
・日本年金機構及び共済組合（国家公務員共済組合、地方公務員共済組合、日本私立学校振興・共済事業団、各厚生年金保険の実施期間等）

■提供を受けることができる情報

市町村等から、情報提供を受けることができる情報は次の通りです。

・債務者に対し給与の支払をする者の存否
・これが存在するときは、その者の氏名又は名称及び住所（支払をする者が国である場合は債務者の所属する部局の名称及び所在地）

なお、市町村が保有する勤務先情報は、給与支払者から毎年1月に提出される給与支払報告書等により得られるものなので、情報提供段階で債務者が退職、異動している可能性があります。

また、市町村等が債務者の過去の勤務先に関する情報も保有している場合がありますが、本手続きは、あくまで債務者の給与差押のための手続ですので、取得できる情報は、市町村等が保有している直近の債務者の勤務先に関する情報となります。

■手続

債権者が裁判所に対し申立をすることにより行われます。原則として、債務者の普通裁判籍の所在地を管轄する地方裁判所に申立をします。

申立に際し、債務者の氏名について、できる限り、ふりがな、生年月日、性別、その他の特定に資する事項の記載を必要とします。

■費用

申立手数料は申立１件につき１０００円です。債権者が２名以上の場合は、債務名義が１通であっても申立ての個数は債権者の数になります（１０００円×債権者の数）。開示を命じる第三者の数は申立手数料に影響しません。

また、予納金として、勤務先情報１件６０００円（東京地裁の場合）を予納する必要があります。なお、第三者が増えるごとに２０００円ずつ足す必要があります。

これら情報取得手続にかかる費用は、債務者の負担となりますが、実際に債務者に請求するためには、執行費用額確定処分を経て、強制執行により回収する必要があります。

なお、情報取得手続の申立を弁護士に依頼する場合には、別途弁護士費用がかかります。

虎ノ門桜法律事務所の代表弁護士伊澤大輔です。

令和２年４月１日から、改正民事執行法が施行されます。新設された債務者の預貯金債権等に係る情報の取得手続により、債権者による債務者の預貯金口座の調査がしやすくなりますので、今回はその要件や手続き等について解説させていただきます。

■申立できる者

預貯金に関する情報の開示を求めることができるのは、執行力のある債務名義の正本を有する金銭債権の債権者です。

改正前は、債務名義のうち、仮執行宣言付判決、支払督促及び公正証書等では財産開示手続の申立をすることができませんでしたが、改正後は金銭債権であれば全ての種類の債務名義で申立をすることができるようになり、申立できる債務名義の範囲が拡大されました。

このほか、債務名義がなくても、債務者の財産について一般の先取特権を有することを証する文書を提出した債権者も申立をすることができます。
もっとも、一般の先取特権を有する者とは、共益の費用、給料等の雇用関係、葬式費用、日用品の供給に関する債権を有する者ですので（民法第306〜310条）、これを利用できる債権者は限定的です。

■申立の要件

預貯金に関する情報取得手続は、不動産や給与債権に係る情報取得手続とは異なり、先行して債務者に対する財産開示手続きを行う必要はありません。

ただし、執行開始要件を備えていること（債務者に債務名義が送達されていることや、債務者について破産手続開始決定がなされていないことなど）や強制執行の不奏功等が要件として必要となります。

強制執行の不奏功等とは、強制執行又は担保権の実行における配当等の手続（申立の日より６ヶ月以上前に終了したものを除く。）において、申立人が当該金銭債権の完全な弁済を得ることができなかったとき、あるいは知れている財産に対する強制執行を実施しても、申立人が当該金銭債権の完全な弁済を得られないことの疎明（債務者が持ち家か否か、持ち家であれば担保割れしているか否かなど）があったときです。

■情報提供を求めることができる金融機関

銀行、信用金庫、信用協同組合、労働金庫、商工中金、農業協同組合、農業協同組合など、ほとんどの金融機関に対し、預貯金口座に関する情報の開示を命じることができます。詳しくは改正執行法第207条1項1号をご確認下さい。

日本国内にある外国銀行の支店に預けられた預貯金債権は対象となりますが、他方、外国銀行の本店や、日本の金融機関でも海外支店に存在する預貯金債権に関する情報の取得は難しいと考えられています。

また、振替社債等については、振替機関及び口座管理機関に対し、情報の開示を命じることができます。

■提供を受けることができる情報

預貯金債権の存否、預貯金債権が存在する場合には、その取扱店舗、預貯金債権の種別、口座番号及び調査基準日時点での残高全額です。店舗も含まれますので、いわゆる全店照会が可能となります。

また、債務者の有する振替社債等の存否、これが存在するときは、その振替社債等の銘柄、額または数に関する情報提供を求めることもできます。

振替社債等には、社債のほか、国債、地方債、投資信託の受益権、株式、新株予約権、新株予約権付社債等が含まれます。

これに対し、振替決済の対象とはならない株式や社債等、生命保険や損害保険の解約返戻金については、改正執行法に基づく情報提供の対象とはなりません。これらについては、従前の実務通り、弁護士会照会等を用いて情報を取得していくことになります。

■手続

債権者が裁判所に対し申立をすることにより行われます。原則として、債務者の普通裁判籍の所在地を管轄する地方裁判所に申立をします。

申立に際し、債務者の氏名について、できる限り、ふりがな、生年月日、性別、その他の特定に資する事項の記載を必要とします。

預貯金債権に関する情報取得手続については、その流動性の高さによる財産隠しの危険性から、債務者に対して決定の送達はなされません。

決定が出された場合、銀行等は、申立人用の情報提供書面の写しを執行裁判所に提出するか、申立人に対して情報提供書面の写しを直接発送します。

銀行等から情報提供されると、その申立による最後の銀行等から情報が提供されてから１ヶ月程度経過後に、裁判所から、債務者に対し、情報提供命令に基づいてその財産に関する情報の提供がされた旨の通知がされます。

■費用

申立手数料は申立１件につき２０００円です。同一の債務名義に複数の債務者が記載されている場合も，財産開示手続の性質上、債務者ごとに別事件として申立てをすることが必要となります。

また、申立人は、自身や第三者への郵送費用６０００円（東京地裁の場合）も予納する必要があります。

さらに、回答をする金融機関は、１社ごとに２０００円の報酬を請求することができます。申立人は、この報酬相当額も予納する必要があります。

これら情報取得手続にかかる費用は、債務者の負担となりますが、実際に債務者に請求するためには、執行費用額確定処分を経て、強制執行により回収する必要があります。

なお、情報取得手続の申立を弁護士に依頼する場合には、別途弁護士費用がかかります。

■弁護士会照会との相違

これまでにも、弁護士会照会による口座照会をすることができましたが、この方法で調査できる金融機関は、基本的に、三井住友銀行、三菱UFJ銀行、みずほ銀行、みずほ信託銀行、ゆうちょ銀行に限定されていました。これに対し、改正民事執行法に基づく預貯金債権等に係る情報取得の手続きでは、国内にあるほとんどの金融機関に対し、情報の開示を求めることができます。

また、改正民事執行法に基づく預貯金債権等に係る情報取得の手続きでは、金銭債権であれば全ての種類の債務名義で申立をすることができるのに対し、弁護士会照会では、銀行にもよりますが、支払督促や公正証書では、照会できない場合があります。

他方、改正民事執行法に基づく預貯金債権等に係る情報取得の手続きでは、強制執行の不奏功等が要件として必要となるのに対し、弁護士会照会ではこのような要件は必要とされていません。また、弁護士会照会では、債務者に照会の告知は予定されていません。このように両手続は、一長一短です。

そのほか、かかる実費に若干差があります。

以上を踏まえて、改正民事執行法に基づく情報取得の手続と、弁護士会照会手続きのいずれを申し立するかについて選択することになります。

虎ノ門桜法律事務所の代表弁護士伊澤大輔です。

先日、松﨑弁護士入所の挨拶状を発送したところ、思いがけず、松﨑弁護士のご両親から、お花をいただきました。

話を聞くと、松﨑弁護士のお母様は、フラワーアレンジメントの先生をされているとのことです。

素敵な春のお花をありがとうございました。

虎ノ門桜法律事務所の代表弁護士伊澤大輔です。

2020年2月4日、本日は立春。当事務所のエントランスには、

木瓜（ボケ。赤色の花）

サンシュユ（春黄金花。黄色の花）

小手毬（コデマリ。白色の花）

三種の草花をいけております。

昨日の節分には、近くのお寿司屋さんに注文をし、事務所の弁護士、事務局全員で恵方巻きをいただきました。

これからも、節目節目に、季節感の感じられる草花で、皆様をお迎えさせていただきます。

虎ノ門桜法律事務所の代表弁護士伊澤大輔です。

今年も、当事務所の啓翁（けいおう）桜の蕾がほころび、開花しました。

これからも、季節感を感じられる草花で皆様をお迎えさせていただきます。

虎ノ門桜法律事務所の代表弁護士伊澤大輔です。

不動産のサブリース契約の注意点に関し、私が解説した動画が公開されましたので、ご参考にしていただければ幸いです。

サブリース契約の注意点　その①

サブリース契約の注意点　その②

賃料増額請求交渉のポイント

ユーチューバーって難しい職業ですね・・・私には向かないようです。

虎ノ門桜法律事務所の代表弁護士伊澤大輔です。

お問い合わせがありましたので、今回は、取得している債務名義が仮執行宣言付支払督促の場合に、銀行に対する口座照会をすることができるかについて、ご説明させていただきます。

前提として、下記サイトをご参照ください。

メガバンクへの預金口座の全店照会

差し押さえる預金口座や残高を調べるには？

※費用につきましては、上記サイトをご参照ください。

支払督促とは、申立人の簡易裁判所に対する申立のみに基づいて、簡易裁判所の書記官が、相手方に金銭の支払いを命じる手続きです。

相手方が支払督促を受領してから２週間以内に異議申立てをした場合には、通常の民事訴訟に移行しますが、その期間内に相手方が異議申立てをしない場合には、申立人が仮執行宣言の申立をすることができます。

簡易裁判所の書記官は、仮執行宣言の申立ての内容を審査して問題がなければ、仮執行宣言を発付して、改めて仮執行宣言付支払督促を相手方に送達します。

この仮執行宣言付支払督促を債務名義として、弁護士会照会手続きにより、差し押さえるべき口座がどの支店にあるかやその残高を、調べることができるかという問題です。

結論を申し上げると、仮執行宣言付支払督促が債務名義の場合、次の４行については、口座照会をすることができます。

◯　三井住友銀行

◯　みずほ銀行

◯　みずほ信託銀行

◯　ゆうちょ銀行

これに対し、三菱UFJ銀行は、口座照会に応じていません。

×　三菱UFJ銀行

当事務所は、8月14日（水）〜8月18日（日）まで夏季休業となります。

8月19日（月）より通常業務となりますので、よろしくお願いいたします。