不動産問題

虎ノ門桜法律事務所の代表弁護士伊澤大輔です。

中古建物の売買において、設備に不具合があった場合に、契約不適合責任（旧民法では瑕疵担保責任）を負うか、あるいは追及できるかという質問を、顧問先である不動産会社などから受けることがありますが、

中古建物の設備であっても、契約上有すべき、あるいは同様の中古建物の設備として通常備えるべき、品質・性能を有していなければ、それは契約不適合（瑕疵）にあたります。

これに対し、同程度の築年数の中古建物においては通常生じ得る経年劣化による設備の不具合については、契約において特別に保証していない限り、契約不適合（瑕疵）にはあたりません。

なお、中古建物の売買においては、契約不適合責任（瑕疵担保責任）免除条項が定められていることが多く、契約不適合（瑕疵）に該当しても、損害賠償請求等が認められない場合がありますので、注意が必要です。

■肯定した裁判例

【東京地裁平成26年9月25日判決】

電気・水道メーターは、検定証印が表示する有効期間をいずれも徒過していたことが認められ、そのようなメーターを使用することは計量法上許されないことから、電気・水道メーターには瑕疵があり、また、メーターがボックスの中などに設置され、一見して分からない場所にあることからすれば、電気・水道メーターの有効期間の徒過は、隠れたる瑕疵に該当するとしつつ、

ただし、瑕疵担保責任免除条項の適用を認め、結論として、損害賠償請求は否定しています。

【東京地裁平成26年7月16日判決】

建物が、留学生らのための「ゲストハウス」であって、当初の部屋割に比して多数の人を居住させていることや、売買の前後を通じて賃貸借関係が継続していること、さらには、建物の売買価格の決定要素について何ら主張立証がないことをも併せ考慮すると、売主である被告として、内覧をしても判明し得なかったような「瑕疵」については責任を負うが、外観、内観上の汚れ、カビ、破損等についてまで損害賠償責任を負うものと解することはできないとしつつ、

〈１〉給湯器の不完全燃焼による給湯停止、〈２〉１０３号室の漏水、〈３〉屋上部分の防水の欠陥については、その位置や状況、性質等に照らし、内覧によっても直ちに発見、確認することは困難であると推認されるものであって、「ゲストハウス」として留学生らに賃貸使用させている間においても、これを補修する必要があることは明らかであるから、被告において瑕疵担保責任を負うと解するのが相当であると判示しています。

【東京地裁平成26年4月25日判決】

建物２階のガス配管の欠如、各室給湯器の欠如、水道利用加入金の未払、２階部分水道メーターの欠如について、

建物の１階は１世帯部屋、２階は独立したワンルーム６部屋となっていたところ、上記各部屋には水道及び給湯蛇口並びに風呂が存在することが認められること、宅地建物取引業者である被告が、売買契約締結に際し、原告に対し、建物に、故障不具合がないガス給湯器が全世帯個別の台所、浴室、洗面所に付帯していること、公営水道及び都市ガスは、直ちに負担金なく利用可能であること、給排水管の故障は発見していないことの説明をしたことに照らすと、上記説明内容は、当事者の特に保有すべきものと定めた性質であり、かつ、これらが建物に備わっていないことは、通常人の普通の注意では発見できないとして、瑕疵担保責任を認めています。

【東京地裁平成25年3月11日判決】

被告からルーフバルコニー付きの居住用マンションの１室を買い受けた原告が、上階のバルコニーのアルミ手摺の縦格子がルーフバルコニーに落下し、また、落下するおそれがあったため、ルーフバルコニーを使用することができなかったと主張して、被告に対し、売主の瑕疵担保責任に基づく損害賠償をした事案につき、

ルーフバルコニーに人がいた場合には身体への危険が及ぶものと認められ、また、本件建物の上階のバルコニーのアルミ手摺の部材には他にも一部緩み又はずれがあって落下する危険があったと認められるのであるから、本件建物に付属するルーフバルコニーは、通常備えるべき品質・性能を欠いていたものというべきである。そして、ルーフバルコニーは、マンションの共用部分であって、本件建物そのものではないけれども、規約上、玄関扉、窓ガラス等と同様に、区分所有者がその専用使用権を有することが承認されていることに照らせば、本件建物に付随するものとして、本件売買の目的物に含まれるというべきである。したがって、ルーフバルコニーに瑕疵があったことについて、売主である被告は、原告に対し、売買の目的物に隠れた瑕疵があったものとして、瑕疵担保責任を負うというべきであると判示しています。

■否定した裁判例

【東京地裁平成29年1月12日判決】

売買契約において予定されていた目的物である建物は、一般的な居宅であるもののその時点でいわゆるシェアハウス仕様に一部改装され、複数人に賃貸されていたものであり、本件建物に瑕疵があるか否かは、シェアハウスとして予定されていたことを前提として、そのような目的物が有すべき通常の品質・性能に照らして瑕疵があるか否かを判断すべきであるということを前提としつつ、

仮に原告が主張する不具合がサッシ網戸にあったとしても、本件建物を一般的な居宅として使用することができないとはいえないし、築後３０年を超える中古住宅である本件建物が有すべき通常の性能を欠いていると評価することもできない。また、本件不動産が現にシェアハウスとして転貸されていたことからも明らかであって、サッシ網戸に不具合があることをもって本件建物に瑕疵があるということはできない。

また、原告は、テレビが見られない部屋を賃貸することなど考えられないとして、地上デジタルテレビジョン放送の受信装置の不備を本件建物の瑕疵と主張するが、同設備が建物の一部ではないことは明らかであるし、地上アナログテレビジョン放送の放送終了前の売主が、同放送の終了に備えて地上デジタルテレビジョン放送の受信装置を整える義務はないから、地上デジタルテレビジョン放送の受信装置の不備をもって本件建物に瑕疵があるということはできないなどと判示しています。

【東京地裁平成28年3月29日判決】

原告らが、建物１階の電気子メーターが３階に、３階の電気子メーターが１階に接続されていることが隠れた瑕疵に当たると主張したのに対し、

被告による建物に関する瑕疵担保責任の範囲は、売買契約の契約条項で「建物の雨漏り、シロアリの害、建物構造上主要な部位の木部の腐食、給排水管の故障の瑕疵」に限定されており、原告らの主張する電気子メーターの瑕疵については、同項所定の瑕疵に当たらないと判示しています。

【東京地裁平成28年7月14日判決】

建物の外壁に複数の爆裂が存在すること、ルーフバルコニー及び外壁斜壁周辺の防水機能が低下したことによる漏水、建物１階の排水管からの漏水、手すりの取付部分が緩んでいること、ベランダの水道管に腐食が発生していること、いずれについても、築２３年の中古建物においては通常生じ得る経年劣化によるものと考えられるところであって、これが瑕疵に当たるとは認められない旨判示しています。

【東京地裁平成26年5月23日判決】

本件空調設備は、業務用エアコンの法定耐用年数である１５年を大幅に超える約３０年を経過し、現在、運転状況に特段の問題はないものの、老朽化が進んでおり、経年劣化により消費電力が増加し、また、新品時のような冷暖房効率は発揮できない上、近い将来正常に作動しなくなり、修理が必要となった場合には、もはや部品を調達できず、空調設備の交換を余儀なくされるおそれがあるといえる。

しかしながら、本件各建物のように、新築から長期間が経過したテナントビルの売買においては、これに付帯する空調設備も相応の経年劣化があり、上記のような問題点が存することは、容易に想定し得るものである。

また、原告代表者は、本件マンションに空調設備が存在することを認識していたものと認められるところ、本件全証拠によるも、本件売買において、被告が、原告に対し、本件マンションの空調設備について一定の品質・性能を保証したような事情を認めるに足りない。

以上によれば、本件各建物が本件売買において予定されていた品質・性能を欠いていたということはできず、民法５７０条にいう瑕疵があるということはできないと判示しています。

虎ノ門桜法律事務所の代表弁護士伊澤大輔です。

顧問先の不動産会社から、借家の設備が破損した場合の修繕義務を賃借人に負担される特約は有効か質問を受けました。

民法第６０６条１項には「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。」と定めれていますが、特約で、反対に賃借人に修繕義務を負担させることができるかという質問です。

結論から申し上げると、修繕義務を賃借人に負担させる特約は、基本的に有効です。

ちなみに、同条項但書には、「賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。」と定められており、賃借人の故意・過失等により、修繕が必要になった場合には、特約がなくても、賃貸人は修繕義務を免れます。

■賃貸人修繕義務免除特約と賃借人修繕負担特約の違い

ところで、賃貸人修繕義務免除特約と賃借人修繕負担特約とは、似ていますが、意味合いが少し異なります。

前者の賃貸人修繕義務免除特約は、単に、賃貸人の修繕義務を免除するものにすぎず、賃借人に修繕義務や修繕費用を負担させる内容ではありません。

これに対し、賃借人修繕負担特約は、積極的に、賃借人に修繕義務を負担させる特約です。

この点に関連し、【最高裁昭和４３年１月２５日判決】は、次の通り、原判示の事実関係のもとにおいては、「入居後の大小修繕は賃借人がする」旨の特約の趣旨について、賃貸人修繕義務免除特約ではあるが、賃借人修繕負担特約ではないとしています。

賃貸借契約書中に記載された「入居後の大小修繕は賃借人がする」旨の条項は、単に賃貸人民法６０６条１項所定の修繕義務を負わないとの趣旨であったのにすぎず、賃借人が家屋の使用中に生ずる一切の汚損、破損個所を自己の費用で修繕し、家屋を賃借当初と同一状態で維持すべき義務があるとの趣旨ではないと解するのが相当であるとした原判決の判断は、正当である。

■裁判例

【東京地裁平成２７年８月２６日判決】

同判決は、「賃貸人と賃借人は、賃貸人の修繕等義務を免除する旨の特約を締結することができ、その場合、賃貸人は修繕等義務を免除されると解される。」とし、「本件物件の設備等の修理交換義務を賃貸人は一切負わない旨の特約が記載されている賃貸借契約書を示され、これに署名押印をしたこと」などから「トイレ及び台所の水回りの修繕並びにネズミの対策をする義務を免除されたと認めることができる。」と判示しています。

なお、賃借人は、賃貸人が修繕等義務免除特約を主張することは権利濫用であると主張しましたが、「賃借人は本件物件を内覧したうえで本件賃貸借契約を締結していること及び本件物件の賃料が近傍の同面積の建物賃料に比して低廉であることからして、賃貸人が上記特約を主張することが権利濫用であるとまでは解することができない。」としてその主張を排斥しています。

■賃借人修繕負担特約が無効になる場合とは？

【東京地裁平成２５年１２月１９日判決】

同判決は、「賃貸借契約においては、専用部分の修理は賃借人の負担とする旨の特約があるところ、

専用部分である本件居室に係る必要費のうち、賃借人が利用する設備機器の修繕に要した費用のようなものについては、賃借人の負担とする上記特約は直ちに信義則に違反して賃借人の利益を一方的に害するものということができないが、他方、修繕費等のうち、例えば、当該建物の主要な構造部分の修理費等のように、一般的に、当該修繕によって賃借人が賃借する期間を超えて賃貸人の利益となるようなもので、かつ、多額の費用を要する修繕費等の支出についてまで賃借人の負担とすることは信義則に違反して賃借人の利益を一方的に害するものということができ、そのような修繕費等につき賃借人の負担とする規定部分は消費者契約法１０条によって無効とされるべきものということができる。」と判示しています。

すなわち、

・（例えば、当該建物の主要な構造部分の修理費等のように、）一般的に、当該修繕によって賃借人が賃借する期間を超えて賃貸人の利益となるようなもので、

かつ

・多額の費用を要する修繕費等の支出についてまで賃借人の負担とする

ような特約は、無効となります。

もっとも、当該裁判例の事案では、ガス器具のリモコン操作部の修理費２万円の支出を含め、賃借人が利用する設備機器の修繕に要した費用であって、しかもその金額も多額に及ぶといえるものでないことに照らすと、これらを賃借人の負担とする特約が無効であるということはできず、同特約により、これらの支出は賃借人が負担すべきものであると判示しています。

虎ノ門桜法律事務所の代表弁護士伊澤大輔です。

使用貸借とは、借主が無償で使用・収益して、契約が終了したときに変換する契約です（民法５９３条）。

民法５９７条３項（旧民法５９９条）は借主の死亡を使用貸借の終了原因と定めています。

その理由について、一般に、使用貸借は借主その人に重きを置く契約であり、貸主の借主に対する信頼関係に基づいて無償とされているから、使用借権は一身専属的権利であって相続になじまないものであるからと説明されています。

そこで、借主が死亡した場合には、使用貸借が終了し、原則として、その権利は相続されません。

■例外的に、継続が認められる場合も

もっとも、同条項は任意法規であり、特約によって同条の適用を排除することは可能です。

そこで、借主が死亡しても使用貸借が終了しない旨の黙示の特約が認められたり、個々の事案において、借主側の居住利益を考慮した時、貸主による借主死亡を理由として借用物の返還請求が権利の濫用にあたるとして認められない場合もあります。

学説や判例では、建物所有を目的とする土地の使用貸借においては通常その目的に従った土地使用を終わるまで本条の適用を排除する黙示の合意があるとして特約の認定を緩やかにしたり、あるいは建物所有を目的とする土地の使用貸借については個人的考慮を重視する必要がないから同条の適用がないとして同条の適用を否定する考え方が有力とされています。

■土地に関する裁判例

（終了を認めなかった裁判例）

東京地裁平成５年９月１４日判決

同判決は、親族間の建物所有目的での土地の使用貸借について、「土地に関する使用貸借契約がその敷地上の建物を所有することを目的としている場合には、当事者間の個人的要素以上に敷地上の建物所有の目的が重視されるべきであって、特段の事情のない限り、建物所有の用途にしたがってその使用を終えたときに、その返還の時期が到来するものと解するのが相当であるから、借主が死亡したとしても、土地に関する使用貸借契約が当然に終了するということにはならないというべきである。」とし、

当該土地の使用目的は原告の経営する企業のための工場の所有にあると認められるのであって、他に被告製作所の経営主体が原告ではなくなる等の特段の事情がない限り、当該土地の使用貸借契約も工場が存続している限りは存続しているものと解するのが相当である旨判示しています。

東京地裁昭和５６年３月１２日判決

同判決は、建物所有を目的とする土地の使用貸借においては、土地の使用収益の必要は一般に当該地上建物の使用収益の必要がある限り存続するものであり、通常の意思解釈としても借主本人の死亡により当然にその必要性が失われ契約の目的を遂げ終るというものではないから、建物所有を目的とする土地の使用貸借につき、任意規定・補充規定である旧民法５９９条が当然に適用されるものではない旨判示しています。

（終了を認めた裁判例）

東京地裁平成３年５月９日判決

同判決は、使用貸借の借主が死亡した事案ではありませんが、「使用収益の目的とは、使用貸借契約の無償契約性に鑑みて、建物の使用貸借における居住目的あるいは宅地の使用貸借における建物所有目的といった一般的、抽象的な使用、収益の態様ないし方法を意味するものではなく、当事者が当該契約を締結することによって実現しようとした個別的、具体的な動機ないし目的をいうものと解すべきである。」ということを前提としつつ、

親Ｘと娘婿Ｙとの間の建物所有のための土地使用貸借契約は、ＸにおいてＸの自宅を娘に相続させることを前提としあらかじめＹおよびその家族がＸ夫婦と同一敷地内に居住しＸ夫婦の老後の面倒をみるなど親族として相互に援助しあうことを目的とするものであったが、娘の病死によって、その目的は遂に果すことができなくなり、またＸ夫婦とＹとはこの事態に直面しての互いに相手の立場を思いやる配慮に欠けた言動の積み重ねによつて相互に不信を募らせ既にその間の信頼関係は破壊されてしまっているのであるから、ＸがＹに対して土地を無償で使用させるべき実質的な理由はなくなったものというべきであって、旧民法５９７条２項但書の規定を類推適用してＸのした解約の意思表示によって終了した旨判示しています。

■建物に関する裁判例

最高裁平成８年１２月１７日判決

「共同相続人の一人が相続開始前から被相続人の許諾を得て遺産である建物において被相続人と同居してきたときは、特段の事情のない限り、被相続人と右同居の相続人との間において、被相続人が死亡し相続が開始した後も、遺産分割により右建物の所有関係が最終的に確定するまでの間は、引き続き右同居の相続人にこれを無償で使用させる旨の合意があったものと推認されるのであって、被相続人が死亡した場合は、この時から少なくとも遺産分割終了までの間は、被相続人の地位を承継した他の相続人等が貸主となり、右同居の相続人を借主とする右建物の使用貸借契約関係が存続することになるものというべきである。」と判示して、占有権原がないことを理由とした賃料相当額の損害賠償請求等を否定しています。

その理由について、同判決は、「建物が右同居の相続人の居住の場であり、同人の居住が被相続人の許諾に基づくものであったことからすると、遺産分割までは同居の相続人に建物全部の使用権原を与えて相続開始前と同一の態様における無償による使用を認めることが、被相続人及び同居の相続人の通常の意思に合致するといえるからである。」と判示しています。

東京高裁平成１３年４月１８日判決

同判決は、建物の使用貸借について、「旧民法５９９条は借主の死亡を使用貸借の終了原因としている。これは使用貸借関係が貸主と借主の特別な人的関係に基礎を置くものであることに由来する。しかし、本件のように貸主と借主との間に実親子同然の関係があり、貸主が借主の家族と長年同居してきたような場合、貸主と借主の家族との間には、貸主と借主本人との間と同様の特別な人的関係があるというべきであるから、このような場合に旧民法５９９条は適用されないものと解するのが相当である。」と判示して、使用借権の相続を認めています。