ブログ

霞が関パートナーズ法律事務所の弁護士伊澤大輔です。

先週開かれた東京弁護士会の民事介入暴力対策特別委員会において、副委員長に再任されました。

今年度は、企業が依頼者となる暴排案件に対応する企業暴排部会を担当することになりました。

約３０名の部会員と共に、充実した研究発表、暴排活動ができるよう、尽力していきたいと存じますので、よろしくお願い申し上げます。

———————————————-
霞が関パートナーズ法律事務所
弁護士伊澤大輔
℡03-5501-3700｜9:30～17:30
東京都千代田区霞ヶ関3-2-6　東京倶楽部ビルディング9F

東京地下鉄銀座線　『虎ノ門駅』11番出口より徒歩約3分
東京地下鉄千代田線・日比谷線・丸の内線　『霞が関駅』A13番出口より徒歩約8分
東京地下鉄銀座線・南北線　『溜池山王駅』9番出口より徒歩約8分

土地についても、建物についても、賃料増減額請求権は、「将来に向かって」行使することができる旨定められていますので（借地借家法第１１条１項、３２条１項）、過去に授受した賃料額が不相当であったとしても、過去に遡って、賃料の増額又は減額を請求することはできません。

もっとも、これにかかわらず、当事者間でどのような合意をするかは自由ですので、当事者間の合意によって、過去の一定期間からの賃料額を増減し、精算することは、差し支えありません。

このように、賃料増減額請求権は将来に向かってのみ効力が生じるため、いつ賃料増減額請求権を行使したかが問題になります。その行使は、相手方に対する意思表示によって行われ、書面に限らず、口頭でも行使することも可能ですが、後に争いになることを想定して、配達証明付きの内容証明郵便で行う方がよいでしょう。

また、書面によって行使する場合、賃料増減の意思表示であることがわかればよく、賃料増減の根拠を示すことや金額を明示する必要はありません。しかし、裁判上、賃料増減額請求権を行使する場合には、請求の上限を画する必要から、訴状において金額を明示しなければなりません。

霞ヶ関パートナーズ法律事務所
弁護士　　伊　澤　大　輔
☎　03-5501-3700
izawa-law.com/

霞が関パートナーズ法律事務所の弁護士伊澤大輔です。

客観的証拠がそろっており事実の立証が容易である、法的根拠もあり、訴訟提起すれば、請求が認められる（勝訴できる）可能性が高い。

・・・そういった事案でも、勝訴できたからといって、その判決のとおり、お金を回収できるとは限りません。財産の無い人からは取りようが無く、相手方に資力がなければ、回収のしようがないからです。

また、相手方が任意の支払に応じず、どこに財産があるかわからない場合も同様です。この場合、判決に基づき、相手方の勤務先がわかれば、給与の差押えをすることができますし、相手方の住所近くの金融機関・支店をいくつかピックアップして、ダメもとで差し押さえるという方法もありますが、回収できる確度は低くなります。

相手方が他からも借金をしているようで、何度督促しても返済しようとしない場合とか、何ヶ月分も家賃を滞納しているような場合には、相手方の資力が乏しい可能性が高いと言えます。このような場合、予め回収できないことをある程度覚悟した方がよいでしょう。

このように、法的権利があり、勝訴できるか否かと、実際に相手方から金銭を回収できるか否かとは全く別の問題です。

そこで、私は、依頼者の方のコストを軽減するため、相手方から金銭を回収する事案の報酬金については、和解成立時や判決確定時に一括でお支払いいただくことはせずに、実際に相手方から回収できた場合に、その回収額に応じていただくことにしています。

しかし、それでも、受任時にお支払いただく着手金や実費等のコストはかかり、依頼者の方の費用倒れになってしまう場合もあります。私は受任前にそのことを十分にご説明して、依頼者の方のご意向を確認するようにしていますが、くれぐれも事件委任時には、相手方に資力があるか否かもよく調査・検討していただきますようお願いいたします。 

———————————————-
霞が関パートナーズ法律事務所
弁護士伊澤大輔
℡03-5501-3700｜9:30～17:30
東京都千代田区霞ヶ関3-2-6　東京倶楽部ビルディング9F

東京地下鉄銀座線　『虎ノ門駅』11番出口より徒歩約3分
東京地下鉄千代田線・日比谷線・丸の内線　『霞が関駅』A13番出口より徒歩約8分
東京地下鉄銀座線・南北線　『溜池山王駅』9番出口より徒歩約8分

霞が関パートナーズ法律事務所の弁護士伊澤大輔です。

主張と立証の違いは、民事訴訟の基礎的な知識なのですが、弁護士に依頼せずにご自身で裁判を遂行している方をみると、一般の方は理解されていないんだろうなぁと思うことがあります（民事訴訟法の勉強をしていないのであれば、当然ですよね）。

民事訴訟における「主張」とは、法的請求を理由付ける行為です。訴状（請求原因以下）や答弁書（認否以下）、準備書面に書いてあることは、すべて「主張」、すなわち、一方当事者の意見にすぎません。

訴訟当事者間で、事実について争いがない場合、例えば、原告が「被告に対し、１００万円貸した」と主張しているのに対し、被告が「原告から、１００万円借りた」と認めている場合には、わざわざ１００万円貸したことを立証する必要はありません。

しかし、上記の例において、被告が「お金は借りていない」と否認している場合には、裁判官は、原告と被告との間で、お金の貸し借りがあったのか否か判りませんので、原告の方で、被告に対し、１００万円貸したことを「立証」しなければなりません。この場合、原告が、準備書面等でどんなに「１００万円貸したんだ！」と繰り返し連呼しても、一方当事者の意見にすぎず、裁判官には十分信用してもらえません。

「立証」（証明）とは、裁判官に事実であると確信を生じさせるために証拠を提出する行為であり、上記例の場合、原告としては、借用書等の証拠を書証（甲第●号証）として、提出する必要があります。

このように、事実について争いがある場合には、立証責任を負う側で、その事実を客観的に裏付ける証拠の提出ができなければ、勝訴することは困難です。

———————————————-
霞が関パートナーズ法律事務所
弁護士伊澤大輔
℡03-5501-3700｜9:30～17:30
東京都千代田区霞ヶ関3-2-6　東京倶楽部ビルディング9F

東京地下鉄銀座線　『虎ノ門駅』11番出口より徒歩約3分
東京地下鉄千代田線・日比谷線・丸の内線　『霞が関駅』A13番出口より徒歩約8分
東京地下鉄銀座線・南北線　『溜池山王駅』9番出口より徒歩約8分

虎ノ門桜法律事務所の代表弁護士伊澤大輔です。

基本的にサブリースにも借地借家法が適用され、賃料増額・減額請求をすることができます。

賃料増減額について、借地借家法第３２条本文には、「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価値の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」と定められていますので、基本的に、これら事情が考慮されます。

■最高裁平成15年10月21日判決

もっとも、最高裁平成１５年１０月２１日判決（判例時報１８４４号５０頁）は、サブリース契約が、賃借人の転貸事業の一部を構成するものであり、サブリース契約における賃料額及び賃料自動増額等に係る約定は、賃貸人が賃借人のために多額の資本を投下する前提となったものであって、これらの事情は契約当事者が当初賃料額を決定する際の重要な要素となった事情であるから、衡平の見地に照らし、賃料減額請求の当否及び相当賃料額を判断する場合に、重要な事情として十分に考慮されるべきである旨判示しています。

この減額請求の当否及び相当賃料額を判断するに当たっては、賃貸借契約の当事者が賃料額決定の要素とした事情その他諸般の事情を総合的に考慮すべきであり、賃貸借契約において賃料額が決定されるに至った経緯や賃料自動増額特約が付されるに至った事情、とりわけ、当該約定賃料額と当時の近傍同種の建物の賃料相場との関係（賃料相場とのかい離の有無、程度等）、サブリース業者の転貸事業における収支予測にかかわる事情（賃料の転貸収入に占める割合の推移の見通しについての当事者の認識等）、賃貸人（オーナー）の敷金及び銀行借入金の返済の予定にかかわる事情等をも十分に考慮すべきであるとしているのです。

■下級審裁判例

このように、サブリース契約に関しては、当初賃料額や賃料自動増額特約をはじめ契約に至った事情が重要な事情として考慮されるため、サブリース契約の締結に至るまで、賃貸借期間を通じて賃貸人に多額の収益が生じることを予測した収益試算表を前提として交渉が重ねられたことをもって、サブリース契約における賃料額は、賃貸人の収益を相当程度確保するものでなければならないと判示する裁判例も存在します（東京高裁平成２３年３月１６日判決）。

裁判例（上記高裁判決、東京地裁平成２０年６月２４日判決等）では、賃料減額請求の当否や相当賃料額を判断する事情として、

　①　当該不動産周辺の地域において、地価や賃料相場の下落傾向が続いていること。

　②　固定資産税等の減額により、賃貸人の負担軽減があったこと。

　③　建物建設にかかる借入の金利引き下げにより、賃貸人の負担軽減があったこと。

　④　賃借人が賃貸人に支払う賃料額が、転貸賃料を上回る「逆ざや」状態が相当期間続いていること。

などが考慮されていますが、これらと共に、サブリース契約が締結された事情や賃貸人の収益性確保が考慮されるのです。

はい。行使することができます。

かつてサブリース契約については、事業契約であって賃貸借契約ではないから、借地借家法第３２条（賃料増減請求権）は適用されないなどと主張され、争われていましたが、最高裁平成１５年１０月２１日判決（判例時報１８４４号５０頁）が、その合意の内容は、賃貸部分を収益させ、その対価として賃料を支払うというものであり、賃貸借契約であることが明らかであるから、同条が適用されると判示し、一定の結論が出ています。

ところで、サブリースでは、賃料自動増額特約（賃料について、×年ごとに、□％値上げするという特約）や、最低賃料保証特約が入っていることが多く、これら特約は賃料を減額しない旨の約束を含むと解されますが、これら特約が入っている場合にも、賃料減額請求権を行使することはできるのでしょうか。

借地借家法第３２条１項但し書きには、「一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。」と定められており、一定期間増額しない旨の特約は有効ですが、これとは反対に、一定期間減額しない旨の特約があっても、減額請求ができると解されます。

判例も、借地借家法第３２条１項の規定は強行法規であり、賃料自動増額特約や、最低賃料保証特約によってもその適用を排除することができない旨判示しています（上記最高裁判例、最高裁平成１５年１０月２３日判決等）。

霞ヶ関パートナーズ法律事務所
弁護士　　伊　澤　大　輔
☎　03-5501-3700
izawa-law.com/

霞が関パートナーズ法律事務所の弁護士伊澤大輔です。

今日は、弁護士に依頼せずに、自ら裁判に出頭したときに、初めてでわからず、戸惑われることもあるでしょうから、気をつけるべきことについて、いくつかご説明させていただきます。

①裁判所入口でのボディーチェック

霞が関にある東京地方裁判所及び東京家庭裁判所では、一般の方は、空港と同様、金属探知機によるボディーチェックや手荷物検査があります。10時前後や13時前後は裁判が集中し、裁判所入口で行列をなし、混雑をしている場合がありますので、早めに（裁判の15分くらい）に行った方がいいでしょう。

②出頭カードへの署名

指定された法廷に行くと、法廷の柵内にある机の上に、出頭カードが置かれていますので、自分の事件の出頭カードに署名をして下さい（既に名前が印字されている場合には、それを丸で囲むだけでも構いません）。

ちなみに、証人尋問ではない限り、印鑑を持参する必要はありません。

通常は、同じ日時に複数の裁判が入っていることが多く、当事者双方がそろった事件から順番に裁判が始まりますので、その後は、名前を呼ばれるまで、傍聴席に座って待っていれば結構です。

③座る場所

事件番号や名前を呼ばれたら、法廷の柵の内に入っていきますが、座る場所は、裁判官を正面に見て、原告（訴えた人）は左側、被告（訴えられた人）の場合は右側になります。

④訴状及び答弁書の陳述

第一回の裁判（口頭弁論）では、初めに訴状及び答弁書の陳述がなされますが、「陳述」と言っても、一言一句口頭で読み上げるわけではありません。裁判官から、自ら提出した訴状（あるいは答弁書）について、「陳述しますね。」と聞かれたら、「はい。」と答えて頂ければ結構です。

⑤書証原本の取調

予め、裁判所等には、書証の写し（コピー）を提出しておき、その原本（実際に、印鑑が押されている書類等）の取調は裁判当日に行われます。相手方が提出した書証の原本について、まず裁判官が確認した後、あなたに手渡されますで、真正に作成されたものか確認して下さい。特に確認する必要がない場合には、その旨を言えば、書記官がそのまま持っていきます。

同様に、あなたが提出した書証の原本も取り調べられますので、裁判当日に持参するようにして下さい。

⑥裁判官等からの質問

あなたの提出した書面に不明な点があった場合、裁判官や相手方から質問を受ける場合があります。また、裁判官から、今後の主張・立証方針、その準備に必要な期間について聞かれることもありますし、書証の内容等からして争う余地が少ないような場合、早々と和解に応じるか否か、その条件等について聞かれることがあります。裁判当日に、いきなり聞かれて、まごまごしないように、今後どのように裁判の準備や、和解に向けた話を進めていくか予め考えておいて下さい。

⑦次回日時の調整

一般的に、裁判自体は、数分から10分程度で終わり、最後に、次回日時の調整をすることになります。通常は、１ヶ月くらい先の期日になります。裁判官から次回日時の提案がありますので、都合が悪い日については、遠慮なくその旨を申し出て調整して下さい。但し、「その１〜２週間は海外に行っていて、日本にはいない。」といったことならその前後で日時を調整してくれるでしょうが、「平日は仕事があって、ずっと都合が悪い」といったわがままは通りません。

次回日時が決まったら、それでその日の裁判期日は終わりですので、そのまま帰っていただいて構いません。

———————————————-
霞が関パートナーズ法律事務所
弁護士伊澤大輔
℡03-5501-3700｜9:30～17:30
東京都千代田区霞ヶ関3-2-6　東京倶楽部ビルディング9F

東京地下鉄銀座線　『虎ノ門駅』11番出口より徒歩約3分
東京地下鉄千代田線・日比谷線・丸の内線　『霞が関駅』A13番出口より徒歩約8分
東京地下鉄銀座線・南北線　『溜池山王駅』9番出口より徒歩約8分

サブリース契約にも、借地借家法の適用があり、賃貸人が契約の更新を拒絶するには、同法第２８条に定めれた正当事由が必要になります。

まずサブリース契約に借地借家法の適用があるか問題になります。サブリース契約は、実質的には業務委託契約であるから借地借家法の適用がないとして、争われることがありますが、最高裁平成１５年１０月２１日判決（判例時報１８４４号３７頁）によって、サブリース契約についても、借地借家法３２条１項（賃料増減額請求権に関する規定）が適用があるとされ、この問題について、一応の決着がつきました。

また、東京地裁平成２４年１月２０日判決（判例時報２１５３号４９頁）も、サブリース契約について、建物部分を賃貸し、その対価として賃料を支払うというものであり、建物の賃貸借契約であることが明らかであるから、旧借家法１条の２の適用があり、契約の更新を拒絶するには、正当事由が必要であると判示しています。

正当事由の有無は、具体的には、当事者双方の建物を使用する必要性の有無、程度に関する事情を最も重要な要素とし、これに加え、賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況、建物の現況、契約期間中の賃借人の不信行為、立退料の申出などを従たる要素として考慮して判断されます。サブリース契約の場合も、例外ではありません。

そして、上記東京地裁判決は、原告（賃貸人）が、当該建物部分を使用する必要性として、自助努力によって収益を得る必要性があると主張したことに対し、その必要性とは、賃借人である被告を排除して、自ら直接の賃貸人となること等によって、自らがより高額の賃料を得たいというものであるところ、被告に対し賃料増額請求権の行使をすることによって相当な額に変更することが可能であること等から、被告に比して、原告において当該建物部分を使用する必要性は低いと判示しています。

また、上記東京地裁判決は、原告が、自らが本社として当該建物を使用する必要性があると主張したのに対し、従前の協議や、訴訟前の調停及び訴状において、そのような主張をしていなかったこと、原告は当該建物のうち空いている部分を本社として使用していなかったこと、原告の現在の本社は原告の関連会社が所有している物件であることを認定し、原告において当該建物を本社として使用する必要性は低いと判示しています。

他方、上記東京地裁判決は、被告の当該建物部分を使用する必要性を判断する場合、原則として、転貸してこれを転借人が使用する必要性があることもその考慮に含めてよいものと解されるところ、転借人が当該建物部分を使用する必要性があることは明らかである上、被告は、この転貸によって転貸料等の収入を得ており、また、建物の転貸条件付一括借上による賃貸業務等を目的とする被告にとって建物賃借権が存在することは事業上重要な部分を占めているものであり、被告において、転借人の利益又は自らの利益のいずれの面からも、当該建物部分を使用する必要性があるものといえると判示しています。

こうして、上記東京地裁判決は、原告の更新拒絶には正当事由がないとして、原告の明け渡し請求を棄却しました。

霞ヶ関パートナーズ法律事務所
弁護士　　伊　澤　大　輔
☎　03-5501-3700
izawa-law.com/

霞が関パートナーズ法律事務所の弁護士伊澤大輔です。

ソメイヨシノはすっかり葉桜になってしまいましたが、毎年それと入れ替わるように、ウコンザクラが見頃の時期を迎えます。

写真は、当事務所近くの財務省の庭に咲くウコンザクラです。

ソメイヨシノが淡いピンク色であるのに対し、ウコンザクラの花弁は薄緑色で、風格のある大輪の八重咲きです。

私は、毎年、このウコンザクラを楽しみにしています。

名前は、ショウガ科のウコンの根を染料に用いた鬱金（ウコン）色に由来するとか。

この時期だけですので、お近くにお立ち寄りの際は、是非、ご覧になって下さい。

———————————————-
霞が関パートナーズ法律事務所
弁護士伊澤大輔
℡03-5501-3700｜9:30～17:30
東京都千代田区霞ヶ関3-2-6　東京倶楽部ビルディング9F

東京地下鉄銀座線　『虎ノ門駅』11番出口より徒歩約3分
東京地下鉄千代田線・日比谷線・丸の内線　『霞が関駅』A13番出口より徒歩約8分
東京地下鉄銀座線・南北線　『溜池山王駅』9番出口より徒歩約8分