不動産問題

第三者が借地権を取得しても、地主に不利になるおそれがないにもかかわらず、地主が承諾しない場合には、裁判所に対し、地主の承諾に代わる許可（代諾許可）を申し立てることができます（借地借家法第１９条１項）。

この代諾許可を求める手続きは、地方裁判所において行われますが、借地非訟手続きと呼ばれる通常の訴訟とは異なる手続きで行われます。審理期間は通常の訴訟よりも短く申し立てから６ヶ月程度で結論が出ることが多いです。

代諾許可申立てを行うにあたり、問題になるのは以下のとおりです。

①　建物が存在すること

建物が取り壊されるなどして更地になってしまっているときには、譲渡すべき建物が存在しないので、代諾許可を申し立てることができません。くれぐれも、代諾許可の申し立て前に、建物を取り壊したりしないよう注意して下さい。

②　建物の譲受人が具体的に特定していること

裁判所は、借地権を譲渡しても地主に不利となるおそれがないか否かを判断しますので、その前提として、建物の譲受人（買主）が決まっている必要があります。したがって、建物を売却したいが、まだ買い手は見つかっていないという段階では、代諾許可の申し立てをすることができません。買い手候補を見つけ、売買契約を完了させる前に、申し立てをする必要があります。

③　地主に不利になるおそれがないこと

建物の譲受人が、地代を滞納するおそれがない（それだけの資力がある）ならば、一般的に、地主が不利になるおそれがないということになりますが、その他に、譲受人が暴力団等反社会的勢力ではないか、建物が違法な目的、いかがわしいことに用いられないかが問題となります。

④　借地条件の変更

当事者間の利益の衡平を図るために、代諾許可にあたり、賃料額等借地条件の改定が行われることがあります。

⑤　財産上の給付

代諾許可されるほとんどの事例において、承諾料の支払いが条件とされます。東京地裁の場合、借地権価格の１０％程度を基本として、個別事情を考慮して増減されます。なお、譲受人が建物所有者の妻や子など推定相続人である場合には、建物所有者が死亡すれば、相続により当然に取得するという関係にあることを考慮し、借地権価格の３％程度が多いとされています。

⑥　地主の優先譲受権（介入権）

借地人から、代諾許可申立てがなされたとき、地主は、自ら建物の譲渡及び借地権の譲渡を受ける旨の申し立てをすることができます。この申し立てがあった場合、裁判所は、相当の対価を定めて、これを命じることができます（同条３項）。

霞ヶ関パートナーズ法律事務所
弁護士　　伊　澤　大　輔
☎　03-5501-3700
izawa-law.com/

霞が関パートナーズ法律事務所の弁護士伊澤大輔です。

私は、裁判所から破産管財人に選任され、常時、何かしらの管財業務を遂行していますが、これは破産の申立代理人である他の弁護士の事件処理に直接接することができ、とても勉強になります。

かつて下町で工場を経営していた高齢の方が自己破産をし、その破産管財人に選任されたことがありました。

おそらく長年営んできた工場を閉鎖することになり、心の支えを失ったこともあるのでしょう。その破産者は、破産手続き中、急速に認知症が進み、度々、問題行動をとるようになりました。

そんな破産者のために、申立代理人のＡ弁護士は、福祉課に出向いたり、関係者と連絡を取り合うなどしてまめに面倒をみていらっしゃいました。もちろん、そこまでするのは申立代理人の職務ではありませんが、Ａ弁護士は、労を厭わず、丁寧に対応されていました。

Ａ弁護士は年配の先輩弁護士でしたが、人柄や日頃の仕事ぶりがしのばれ、敬服しました。

私も、そのような、依頼者の人生に寄り添って行動する弁護士になりたいと思いました。

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霞が関パートナーズ法律事務所
弁護士伊澤大輔
℡03-5501-3700｜9:30～17:30
東京都千代田区霞ヶ関3-2-6　東京倶楽部ビルディング9F

東京地下鉄銀座線　『虎ノ門駅』11番出口より徒歩約3分
東京地下鉄千代田線・日比谷線・丸の内線　『霞が関駅』A13番出口より徒歩約8分
東京地下鉄銀座線・南北線　『溜池山王駅』9番出口より徒歩約8分

霞が関パートナーズ法律事務所の弁護士伊澤大輔です。

ご相談を受ける度に、日頃から気をつけて、こうしておけば、紛争になることもなく、仮に紛争になったとしても有利に解決できたのにと思うことがあります。

紛争リスクを軽減するために、とても簡単で基本的なことだけど、最も大事なこと、それは・・

自分に有利なことは書面に残し、自分に不利なことは書面に残さない

ことです。実にシンプルで、簡単なことですよね。でも、日頃からこれができていないばかりに紛争を招いたり、敗訴してしまうのです。金額の大きい取引でも、結構あります。

言うまでもなく、重要な取り決めは、契約書や合意書にし、相手方の記名・押印をもらっておくべきです（但し、その内容が間違っていたら、意味が無く、かえって有害です。契約書等のレビューが重要なのはそのためです）。

相手方との関係や取引内容から、契約書等をとるような仰々しいことはできないというのであれば、相手方からＦＡＸやメールをもらっておくだけでも構いません。訴訟になった場合、これらも重要な証拠になり得、その中に代金額や合意した内容や条件の記載があるため、勝訴できるということも多々あります。

くれぐれも、面談や電話による口約束だけで済ませてはいけません。電話等で相手方から了解が得られたとしても、重要な内容は、その後、相手方に、メール等で送り、返信をもらうようにして下さい。

他方、自分に不利なことは書面に残さないということは、例えば、ミスをしてしまった場合に、安易に謝罪文を出したりせず、直接相手方のところに出向いて口頭で謝罪するといったことです。その方が自分が非を認めたということが証拠に残りにくい反面、誠意を伝えやすく一石二鳥です。

また、大して返事が遅くなったわけではないにもかかわらず、メールの冒頭に「ご返信が遅くなり、申し訳ありません。」などと毎回、枕詞のように書かれる方がいらっしゃいます。書いた本人の単なる口癖（書き癖？）で、挨拶文のようにしか思っていないのかもしれませんが、これは有害です。何かトラブルが起こったとき、相手方から、業務が遅れていた証拠のように使われてしまいます。

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建物の賃借権は、その登記がなくても、建物の引渡を受けていれば、新所有者にも対抗できます（借地借家法第３１条）。その結果、建物の所有権の移転に伴い、当然に、賃貸借契約も新所有者に承継され、新所有者を新たな賃貸人として継続します。

賃貸人たる地位の移転・承継について、原則として、賃借人の同意は不要と解されています。賃貸人の地位の移転には、賃貸人の賃借人に対する義務の移転を伴いますが、その義務の履行は、誰が賃貸人であっても、その履行に大きな差異を生じるものではないため不利益は大きくなく、通常、賃借人にとって、新所有者に賃貸借契約が承継される方が有利だからです。

新所有者に承継される賃貸借契約の内容は、賃料額や賃貸期間から特約に至るまで、すべて従前の契約と同じです。同一内容の賃貸借契約が当然に承継されますので、改めて新所有者との間で賃貸借契約書を巻き直す必要はありません。もっとも、実務的には、新所有者から、賃貸借契約書の巻き直しを求められることがあり、念のため従前の内容のものを巻き直すというのであれば問題ありませんが、契約内容の変更を伴うことがありますので、これに応じるかは慎重に判断すべきでしょう。契約書の巻き直しに応じる義務はなく、これを拒否したからといって、賃貸借契約の継続に支障をきたすことはありません。

敷金も（所有権移転登記時点で未払賃料等の債務があればこれに充当され、その残額が）、新所有者に承継され、実際に旧所有者から新所有者に対し敷金の引継ぎがなされたか否かにかかわらず、差し入れた敷金は、退去後に、新所有者から返還を受けることになります。

他方、賃借人が賃料を滞納し、既に未払い賃料が発生している場合、その賃料請求権は、建物の所有権の移転に伴い当然には承継されず、新所有者がこれを取得するには、別途、債権譲渡の合意とその手続きをとる必要があります。

霞ヶ関パートナーズ法律事務所
弁護士　　伊　澤　大　輔
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一般の方は示談書を取り交わすことなど滅多になく、どのような内容を盛り込めばいいかわからないのではないでしょうか。

弁護士が見れば、それが素人が作成したものか、プロが作成したものか一目でわかります。皆さんにも、後顧の憂いを残すこと無く、紛争を確実に解決することができるよう、示談書の書き方をご説明したいと思います。

ところで、事件や事故について示談をする場合には、必ず示談金を払う前に（少なくとも示談金の支払いと引換に）、示談書を取り交わして下さい。お金を支払ってしまった後では、被害者から示談書を取り付けることができず、さらに損害賠償請求を受けるおそれがあります。

以下に、書式例を示します。

示　談　書

被害者●●（以下、「甲」という。）と、加害者××（以下、「乙」という。）とは、後記事故（以下、「本件事故」という。）について、本日、次の通り、示談する。

１　乙は、甲に対し、本件事故の損害賠償債務（※１）として、金　　円の支払義務があることを認める。

２　乙は、甲に対し、前項の金員を本示談の席上で支払い、甲はこれを受領した。（※２）

３　甲は、乙に対し、本件事故について特別に許し、検察庁に対し、乙について不起訴処分とする寛大な処分を求める。（※３）

４　甲は、乙に対し、その余の請求を放棄する。

５　甲と乙とは、甲乙間に、本示談書に定めるほか、何らの債権債務がないことを相互に確認する。（※４）

（事故の表示）

注：日時や場所、事故態様によって、具体的に特定して下さい。

平成　　年　　月　　日

　　　　甲　　　　　　　　　印　（※５）

　　　　乙　　　　　　　　　印　（※５）

以上

※１　他に「解決金として」と表記する例もよくあります。

※２　これは示談の席上で、示談金を現金で支払う場合の記載例です。被害者としては支払いを確実に受けることができ、安心でしょう。これに対し、後日、振込送金する場合には、「平成　年　月　日限り、甲名義の口座に振込送金する方法にて支払う。なお、送金費用は乙の負担とする。」と記載します。

※３　これは、既に事故が刑事事件化しており、示談をすることによって、不起訴にしてもらいたい場合の記載例です。刑事事件化していない場合には省略しても構いません。

※４　これは清算条項と呼ばれる重要な条項です。それ以上、お互いに金銭等を請求することができなくなります。

※５　住所と氏名を署名して、押印するのが一般的ですが、被害者の方が加害者に住所を知られたくないという場合には、氏名だけの署名でもよいでしょう。印鑑は実印ではなく、認め印でも構いません。

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一般の方は示談書を取り交わすことなど滅多になく、どのような内容を盛り込めばいいかわからないのではないでしょうか。

弁護士が見れば、その示談書が素人の作成したものか、プロの作成したものか一目でわかります。皆さんにも、後顧の憂いを残すこと無く、紛争を確実に解決することができるよう、今回は、示談書の書き方をご説明したいと思います。

ところで、事件や事故について示談をする場合には、必ず示談金を払う前に（少なくとも示談金の支払いと引換に）、示談書を取り交わして下さい。お金を支払ってしまった後では、被害者から示談書を取り付けることができず、さらに損害賠償請求を受けるおそれがあります。

示　談　書

被害者●●（以下、「甲」という。）と、加害者××（以下、「乙」という。）とは、後記事故（以下、「本件事故」という。）について、本日、次の通り、示談する。

１　乙は、甲に対し、本件事故の損害賠償債務（※１）として、金　　円の支払義務があることを認める。

２　乙は、甲に対し、前項の金員を本示談の席上で支払い、甲はこれを受領した。（※２）

３　甲は、乙に対し、本件事故について特別に許し、検察庁に対し、乙について不起訴処分とする寛大な処分を求める。（※３）

４　甲は、乙に対し、その余の請求を放棄する。

５　甲と乙とは、甲乙間に、本示談書に定めるほか、何らの債権債務がないことを相互に確認する。（※４）

（事故の表示）

注：日時や場所、事故態様によって、具体的に特定して下さい。

平成　　年　　月　　日

　　　　甲　　　　　　　　　印　（※５）

　　　　乙　　　　　　　　　印　（※５）

以上

※１　他に「解決金として」と表記する例もよくあります。

※２　これは示談の席上で、示談金を現金で支払う場合の記載例です。被害者としては支払いを確実に受けることができ、安心でしょう。これに対し、後日、振込送金する場合には、「平成　年　月　日限り、甲名義の口座に振込送金する方法にて支払う。なお、送金費用は乙の負担とする。」と記載します。

※３　これは、既に事故が刑事事件化しており、示談をすることによって、不起訴にしてもらいたい場合の記載例です。刑事事件化していない場合には省略しても構いません。

※４　これは清算条項と呼ばれる重要な条項です。それ以上、お互いに金銭等を請求することができなくなります。

※５　住所と氏名を署名して、押印するのが一般的ですが、被害者の方が加害者に住所を知られたくないという場合には、氏名だけの署名でもよいでしょう。印鑑は実印ではなく、認め印でも構いません。

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霞が関パートナーズ法律事務所の弁護士伊澤大輔です。

この度、私は、ある大手専門学校から依頼を受け、学校関係者評価委員及び教育課程編成委員に就任しました。

２年前から、専門学校の専門課程における職業教育の維持向上を図ることを目的として、専攻分野における実務に関する知識、技術、技能について組織的な教育を行うものを文部科学大臣が認定して奨励することが進められているのですが、この認定を受けるにあたり、専攻分野に関する企業、団体等と連携体制を確保して、授業科目の開設その他の教育課程の編成を行っていること等が求められ、その一環として、委員会の設置や委員会による評価が要件とされているのです。

先日、第１回の委員会が開かれ、私は、座学よりも、ＯＪＴ（オン・ザ・ジョブ・トレーニング）の重要性を説いてきました。たとえ直接業務に携わることができず、職場見学にすぎないものであったとしても、目指す仕事への理解は深まると思います。

また、実務の観点から、学生時代に取り組んでおいた方がよいことという議題もありました。

これに対する答えとして、私は一番重要なことは友達・仲間作りだと思っているのですが、仕事に役立つものとしては、パソコンの能力や、デザインのセンス、プレゼン力等を挙げさせていただきました。

皆さんだったら、どのようなアドバイスをするでしょうか。

これからも、よりよい専門学校となるため、微力ながら貢献していきたいと考えております。

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霞が関パートナーズ法律事務所の弁護士伊澤大輔です。

裁判官も人間ですから、原告と被告どちらの主張が真実か判らない場合もあります。しかし、そのような場合にも、裁判をしないというわけにはいかず、最終的には、何かしらの判決を下さなければなりません。そのために、予め法律の定めによって抽象的に、どちらか一方の当事者が、事実の立証が十分にできなかった場合に、敗訴するリスクを負わされています。これを証明責任（立証責任）といいます。

 ざっくりというと（例外もあります）、証明責任は、請求をする者（権利を主張する側）が責任を負います。

例えば、事故によって損害を被ったという場合には、損害賠償請求をする被害者の方で、事故が発生したことや、損害を被ったこと（損害額）、事故と損害との間に因果関係があることを立証しなければなりません。時々、被害者の方で、「なんで被害者なのに、色々と立証資料を準備しなければいけないんだ！」と言われる方がいらっしゃいますが、上記のとおり、損害の立証責任は被害者が負っており、これをに果たさないと、請求が十分に認められないおそれがあります。

また、貸した金の返済を求める場合には、金を貸した人が、相手に対し、金を貸したことを立証しなければなりません。この場合、相手が金を受け取ったことは認めていても、「それは借りたものではなく、もらったものだ」と反論したら、金を貸した人の方で「お金はあげたものではなく、貸したものである」ということを立証しなければなりません。

他方、いったん発生した権利関係が消滅したことについては、権利を否認する者が証明責任を負います。

例えば、金は借りたが返済をしたという場合には、金を借りた人の方で返済した事実を立証しなければなりません。金を貸した人の方で、返済を受けてないということを立証する必要はありません。

事実が存在しないという証明は、悪魔の証明といわれ、およそ立証することは不可能です。そんな不可能なことを法が強いることはありません。

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交通事故の場合には、医療機関から保険会社に対し、直接治療費を請求し、保険会社が医療機関に対し、直接治療費を支払うことになり、その過程で、保険会社が診断書や診療報酬書等を入手しますので、被害者の方でこれら資料を揃える必要はありませんが、交通事故以外の事件・事故の場合には、基本的に、被害者の方で、すべての損害の立証資料を揃える必要があります。

①治療費

通院した際の領収証をすべてとっているのであれば、それで足りますが、領収証をとっていなくても、医療機関に依頼をすれば、遡って月ごとの診療報酬明細書を発行してくれます。むしろ、診療報酬明細書の方が、領収証よりもがさばらず、具体的な治療内容や通院日が一覧でわかりますので、簡便です。診療報酬明細書を発行してもらうには、一通数千円程度の文書料がかかりますが、その文書料も損害として請求できます。

②通院交通費

電車代やバス代等の公共交通機関については領収証が発行されませんので、裏付け資料は必要なく、自己申告で足ります。通院日と合致し、自宅等と医療機関との間の合理的な通院ルートであれば、通常、損害として否定されることはありません。

他方、タクシーを利用した場合には、その領収証が必要になります。

また、自家用車で通院した場合には、ネットで自宅等から医療機関への合理的なルートを検索し、1kmあたり15円×距離（km）×往復２のガソリン代を自己申告で請求すればよいでしょう。

③傷害慰謝料

領収証や診療報酬明細書で、通院期間や実通院日数がわかりますので、これらによって算定することが可能になります。

④休業損害

給与所得者の場合には、勤務先に休業損害証明書を発行してもらう必要があります。その書式は、自賠責保険で使用されているものを利用するのが一般的です。その他に、事故前年の源泉徴収票や、事故前3ヶ月分の給与明細書を揃えるとよいでしょう。

他方、自営業者の場合には、主に確定申告書で休業損害を立証することになりますが、給与所得者の場合に比べ、その立証は容易ではないかもしれません。

また、休業損害を請求する前提として、一定期間就労不能であったことを立証する資料として、診断書が必要になります。

⑤後遺障害関係

後遺障害診断書のほか、レントゲン写真やＭＲＩ画像、各種検査結果が必要となります。醜状痕の場合には、その部位や大きさ、状況がわかる写真も用意した方がよいでしょう。

また、後遺障害逸失利益算定の前提となる基礎収入については、事故前年の源泉徴収票や確定申告書で立証することになります。

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