弁護士ブログ

虎ノ門桜法律事務所の代表弁護士伊澤大輔です。

今回は、賃借人が、賃貸人から、賃料増額請求を受けた場合のQ＆Aについて、ご説明させていただきます。

Q　賃料の増額請求を受けましたが、賃貸人の請求額に納得がいかない場合、賃料の支払いはどうすればよいですか？

借地借家法第32条2項に、「建物の借賃の増額について当事者間に協議が整わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことで足りる。」と定められています。したがって、裁判が確定するまでの間、自らが相当と認める家賃を支払えば、足ります。従来通りの賃料が相当と考えれば、とりあえず、従来通りの賃料を支払っておけばよいでしょう。

Q　増額請求された賃料額通りに支払わないと、賃貸借契約を解除されるおそれはないですか？

前述の通り、自ら相当と認める家賃を支払っていれば、基本的に、賃貸借契約を解除されることはありません。但し、支払っている賃料額が、賃貸人が負担すべき賃貸物件の公租公課の額をも下回るほど低額で、そのことを賃借人が知っていたときは、債務の本旨に従った履行をしたとはいえず、解除されるおそれがあります。

Q　賃貸人が増額した額でないと賃料を受け取ってくれない場合には、どうすればよいですか？

賃貸人の受領拒絶を理由に、供託すべきです（民法第494条）。賃貸人が受け取らないからといって、供託もせず、そのまま放置していると、賃料不払い（債務不履行）を理由に解除されるおそれがあります。

Q 　増額請求に応じない場合、その後の手続きはどのようになりますか？

賃貸人と賃借人との任意の話し合いで合意に至らない場合、積極的に請求をする側の方で法的手続きをとらなければ、事態は動きませんので、賃貸人から賃料増額の調停申立（調停前置主義）がなされることを待つことになります。調停が不成立の場合には、調停条項の裁定や、調停に代わる決定という制度もありますが、賃貸人の方でさらに訴訟提起することになります。

Q　賃料増額の裁判が確定したとき、既に支払った賃料に不足額がある場合には、どうなりますか？

借地借家法第32条2項但書に、「その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。」と定められていますので、不足額に年1割の利息を付して支払わなければなりません。

ここでいう裁判には、判決のほか、賃料額が調停や裁判上の和解により確定し、調書に記載された場合も含まれます。

もっとも、調停や裁判上の和解の場合には、その条項の中で、不足額の精算方法について定められるのが、一般的でしょう。

虎ノ門桜法律事務所の代表弁護士伊澤大輔です。

運送会社の貨物自動車等の営業車両が事故により損傷した場合、その修理費等とは別に、修理期間中、営業車両を稼働させ利益を上げることができなかったことによる休車損を請求される場合があります。

●どのような場合に休車損が認められるか？

事故により営業車両が破損したというだけでは、直ちに、当該車両が従来挙げていた営業利益と同額の休車損が発生したと認めることはできません（東京地裁平成15年3月24日判決）。

予備車両（遊休車）がある場合には、遊休車の利用が可能であり、現実に休車損は発生しないので、休車損は認められないとされています。

東京簡裁平成25年6月25日判決も、原告保有の営業車両の稼働率が96.2％であることは当事者間に争いがなく、原告保有の営業車両は47台であるから、少なくとも1台の非稼働車両が存在したことになる。そうすると、遊休車を代わりに利用することが可能であったから、休車損は認められない旨判示しています。

●遊休車の存否の立証責任

損害の主張立証責任は、原則として損害賠償請求をする被害者の方にありますし、立証資料が加害者の手元にはなく、証拠への距離等を考え、休車損を請求する被害者の方で、遊休車等の代替車両が存在しなかった事実またはこれを使用し得なかった事実を主張立証する必要があります（前出東京地裁平成15年3月24日判決）。

●休車損が認められる期間

事故により損傷した営業車両の修理または買換に要する相当な期間について、休車損が認められます（前出東京地裁平成15年3月24日判決）。

実際に修理ないし買換をするのが遅れたとしても、一般的に修理ないし買換等に要する相当期間を超える期間については、休車損が否定されると考えられます。

虎ノ門桜法律事務所の代表弁護士伊澤大輔です。

この数日、雨模様が続きますね。

当事務所のエントランスホールに紫陽花を飾りました。

紫陽花の花言葉の中には、一家団欒、家族の結びつきという意味があるようです。

小さな花びらが寄り集まって咲いている姿から連想されるようですが、当事務所もスタッフ全員が強い絆で結ばれた事務所にしていければと考えています。

虎ノ門桜法律事務所の代表弁護士伊澤大輔です。

次の銀行からは、債務名義に基づく債権差押命令申立のために、本店または担当部署へ対し、弁護士法第２３条の２に基づく照会をすることで、預金口座の有無、支店名、口座科目、預金残高（回答日時点）の情報が回答されます。

三菱東京ＵＦＪ銀行

三井住友銀行

みずほ銀行

ゆうちょ銀行（ゆうちょ銀行については、貯金残高だけでなく、取引履歴についても照会可能です。）

少し前までは、債務者がどこの銀行支店に口座を有しているかわからない場合には、債務者の勤務先や自宅付近の銀行支店の口座を当てずっぽで差し押さえるしかありませんでしたので、これは大きな進歩です。

あくまで債務名義に基づく債権差押命令申立のための照会ですので、前提として債務名義、すなわち、判決書や和解調書が存在することが必要です（照会には、債務名義の写しの添付が必要となります）。

なお、執行認諾公正証書に基づく照会は認められていません。ただし、ゆうちょ銀行については、執行認諾公正証書に基づく照会も可能です。

その他の金融機関については、債務者である口座名義人の同意が必要となる場合が多く、名義人の承諾がない場合は回答できない旨の回答となります。

虎ノ門桜法律事務所の代表弁護士伊澤大輔です。

企業や施設の方々とお話をしていると、クレーム対応に苦慮されており、その対策に大きな関心を寄せていることがわかります。

●どんなに謝罪しても、許してもらえない。

●このようなことを言われた時、どのように答えればよいのか。

●連日のように、電話を掛けてきたり、来店されたりして困っている。

●相手の要求に応じるべきか、応じない方がいいのかわからない。

要求内容が過大であったり、言動が暴力的・威迫的な要求は、もはや不当要求であり、意識を変え、適切な対応をしなければ、解決には至りません。

そこで、この度、企業や施設の方々のご依頼に応じて、クレーム対応に関する講習会を実施することに致しました。

私は、これまでの十数年間、複数の損害保険会社からの依頼を中心に、数百件以上の示談交渉事件や不当要求事案を手がけ、解決してきました。

また、現役の民暴委員でもあり、暴追都民センターの嘱託を受け、４年間不当要求防止責任者講習の講師を務めて参りました。

そのため、単なるマニュアルに書いてあるようなありきたりのものではなく、実経験に基づく、具体的な対応策や、ノウハウをお話させていただきます。

○適切なクレーム対応を知っていただくことが目的ですので、講習料は相場よりも低く、ご利用しやすい額（数万円程度）とさせて頂きます。

○皆様のオフィスや施設にお伺いして、講習を実施いたします。

○業種や業務内容、参加される方の立場に応じて、講習内容のリクエストに応じます。

○そのため、事前に一度、ご担当者様と当事務所でお打ち合わせをさせていただきたく存じます。

関心がございましたら、お気軽にお問い合わせください。

虎ノ門桜法律事務所の弁護士伊澤大輔です。

izawa-law.com

この度、より迅速で、きめ細やかなリーガルサービスを提供するため、アソシエイトの弁護士を採用いたしました。

西明優貴弁護士は、高校及びロースクールでバスケ部の主将を務めた好青年です。

ご指導ご鞭撻のほど、宜しくお願い申し上げます。

初めまして。

この度， 虎ノ門桜法律事務所に 入所しました，弁護士の西明優貴と申します。

私は，平成２７年１２月に弁護士登録をし， 六本木にある法律事務所にて，勤務して参りましたが、この度, ご縁を賜って，虎ノ門桜法律事務所にて、執務を行うこととなりました。

以前の事務所では， 定款の作成や契約書のリーガルチェック， 債権回収業務など， 主に企業法務を中心とした業務を行っており， 企業に関する法律問題を得意としております。

今後は，企業に関する法律問題だけでなく， 個人に関する法律問題として，例えば，

① 損害賠償請求

② 相続（家族信託，遺言，後見を駆使した高度な相続サービスの提供）

③ 不動産（マンション・アパートの管理，家賃の増減交渉，家賃の未納や明渡しなど）

④ インターネットに関する諸問題（個人情報の開示，訂正および削除請求など）

などに取り組んで参りたいと思っております。

（余談ですが，父，母，兄の家族全員が，美容師であることから， 美容院，美容師に起こりうる法律問題についても 研究を進めたいと思っております。）

最後になりますが， 私が，最重視していることは， 業務のスピードです。

法律の問題は，あと一歩遅かったということも多く， 時機に遅れれば，致命的な事態に至りかねません。

弁護士に相談すべきものかどうかをお悩みになっている方も その悩みや不安を解消するために，相談するかどうかで悩まず， まずは，ご遠慮なく相談していただければと存じます。 ご相談のあった際には， 依頼者様に満足していただけるよう 全力を尽くして，真摯に 対応させていただきます。 どうぞよろしくお願い致します。

虎ノ門桜法律事務所の弁護士伊澤大輔です。

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先日、東京で開花宣言が出ましたが、当事務所の桜も見事に開花いたしました。

何と言っても、桜にちなんだ名前の法律事務所ですから、エントランスホールに、この時期限定の華やかさを演出してみました。

まだ７分咲きといったところですが、4月上旬くらいまでは楽しませてくれると思います。

虎ノ門桜法律事務所の弁護士伊澤大輔です。

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先日、ネット検索大手グーグルが、不適切な手法で検索結果の表示順位を引き上げていたサイトについて、ペナルティーを科して強制的に順位を引き下げたという報道がありました。

取材に対し、グーグル日本法人は、「コンテンツ開発者の皆様には『ユーザーにとって有益であること』を第一に開発されることを強くお薦めします」と回答したとのことです。

グーグルの検索順位を決めるアルゴリズムやルールが不透明であることについては批判もあるようですが、私は、この「ユーザーにとって有益であることを第一に」という基本的な考え方は極めて正しいと思いました。

おそらく「ユーザーにとって有益である」ということを、具体的に考えていくと正解は一つではないのでしょう。

しかし、少なくとも、検索順位を上げることそれ自体を目的としたり、それで儲けようとすることは「ユーザーにとって有益」ではないということだと思います。

そんなことを考えて技巧に走ることなく、ユーザーが知りたいと考えている情報を適切に発信し続けていけば、おのずと検索順位が上がっていうことなのだと思います。

 それって、どのサービス業にも共通する、仕事の基本なのではないでしょうか。

まず自己の利益を追求しようとするのではなく、顧客に高い満足を与え続けることができれば、自然と経営は成り立つのではないかと思います。 

この仕事をしていると、商売の仕方、お金の稼ぎ方には色々な方法があるなとつくづく思いますが、私は、ネット上の評価やメディアに露出しているかなどに関係なく、いつ行っても、手間を惜しまず、美味しい料理が出てきて、常連客に愛されている飲食店が商売の王道だと思っています。

私も、かくありたいと思っています。

虎ノ門桜法律事務所の弁護士伊澤大輔です。

izawa-law.com

以前、当事務所の応接間をご紹介させていただきましたが、

izawa-law.com/blog/lawyer/3207.html

今回は、ご相談やお打ち合わせにメインで使う、当事務所の会議室をご紹介させていただきます。

会議室は、モダンダイニングをイメージして、デザインしてもらいました。

クライアントやご相談者の方々に対し、我が家で（美味しい食事をしながら）おもてなしするように、接したいとの考えからです。

一応、法律事務所ですので、残念ながら、お食事をお出しすることはできませんが・・・

そのため、テーブルもよくオフィスにあるミーティング用のテーブルではなく、（スモークグラスの）ダイニングテーブルを採用しました。

私も、この会議室を最初に見たときは、正直、派手に作りすぎたかなと思いましたが、ご来所いただいた皆様には好評をいただいております。