不動産問題

建物の賃借人は、退去時に建物を原状に回復して返還する義務を負いますが、通常の使用による損耗については、既に賃料の中に含まれており、その修理原状回復費用を負わないのが原則です。

しかし、家主の側からすれば、畳や、床、壁紙など新品状態の方が新しい賃借人を得やすいことから、一方的に、通常の使用による損耗分を含めて修理原状回復にかかった費用を敷金から差し引くことがあり、これが紛争の火種になります。しかし、このような家主の主張が認められるには、その旨の特約がなければなりません。

この点、最高裁平成17年12月16日判決は、「建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約（通常損耗補修特約）が明確に合意されていることが必要である」旨判示しています。

そして、上記最高裁判決の事案では、契約書において負担区分表に基づき補修費用を負担することが定められており、その負担区分表には、襖紙・障子紙の汚損（手垢の汚れ、タバコの煤けなど生活することによる変色を含む）・汚れ、各種床・壁・天井等の仕上材の生活することによる変色・汚損・破損については、いずれも退去者（賃借人）の負担とされていましたが、これら文言自体からは、通常損耗を含む趣旨であることが一義的に明白であるとはいえないなどと判示して、通常損耗補修特約の成立を否定しました。

また、下級審判決において、「小修理は賃借人の負担において行う。賃借人は、故意過失を問わず、本件建物に毀損、滅失、汚損その他の損害を与えた場合は、賃貸人に対し賠償義務を負う。」（名古屋地裁平成2年10月19日判決）とか、「賃借人は、本契約が終了した時は、賃借人の費用をもって本物件を当初契約時の原状に復旧させ、賃貸人に明け渡さなければならない。」（大阪高裁平成12年8月22日判決」といった契約条項は、通常の使用による損耗・汚損の損害を賃借人が賠償又は費用負担することを定めたものではない旨判示されています。

では、どのような特約であれば、通常損耗も含めて賃借人が費用を負担する特約として有効かというと、「賃借人が本件建物を明け渡すときは、賃借人は畳表の取替、襖の張替え、クロスの張替、クリーニングの費用を負担する」という特約（しかも、この特約は、他の条項（黒の不動文字）と異なり、赤の不動文字で記載されていた）については、文理解釈上、自然損耗を含まない趣旨であると解することは困難であるなどとし、通常損耗を含めて賃借人が負担すべきとした下級審判決（東京地裁平成12年12月18日判決）が存在します。

霞ヶ関パートナーズ法律事務所
弁護士　　伊　澤　大　輔
☎　03-5501-3700
https://izawa-law.com/

霞が関パートナーズ法律事務所の弁護士伊澤大輔です。

建物の賃借人は、退去時に建物を原状に回復して返還する義務を負いますが、通常の使用による損耗については、既に賃料の中に含まれており、その修理原状回復費用を負わないのが原則です。

しかし、家主の側からすれば、畳や、床、壁紙など新品状態の方が新しい賃借人を得やすいことから、一方的に、通常の使用による損耗分を含めて修理原状回復にかかった費用を敷金から差し引くことがあり、これが紛争の火種になります。しかし、このような家主の主張が認められるには、その旨の特約がなければなりません。

この点、最高裁平成17年12月16日判決は、「建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約（通常損耗補修特約）が明確に合意されていることが必要である」旨判示しています。

そして、上記最高裁判決の事案では、契約書において負担区分表に基づき補修費用を負担することが定められており、その負担区分表には、襖紙・障子紙の汚損（手垢の汚れ、タバコの煤けなど生活することによる変色を含む）・汚れ、各種床・壁・天井等の仕上材の生活することによる変色・汚損・破損については、いずれも退去者（賃借人）の負担とされていましたが、これら文言自体からは、通常損耗を含む趣旨であることが一義的に明白であるとはいえないなどと判示して、通常損耗補修特約の成立を否定しました。

また、下級審判決において、「小修理は賃借人の負担において行う。賃借人は、故意過失を問わず、本件建物に毀損、滅失、汚損その他の損害を与えた場合は、賃貸人に対し賠償義務を負う。」（名古屋地裁平成2年10月19日判決）とか、「賃借人は、本契約が終了した時は、賃借人の費用をもって本物件を当初契約時の原状に復旧させ、賃貸人に明け渡さなければならない。」（大阪高裁平成12年8月22日判決」といった契約条項は、通常の使用による損耗・汚損の損害を賃借人が賠償又は費用負担することを定めたものではない旨判示されています。

では、どのような特約であれば、通常損耗も含めて賃借人が費用を負担する特約として有効かというと、「賃借人が本件建物を明け渡すときは、賃借人は畳表の取替、襖の張替え、クロスの張替、クリーニングの費用を負担する」という特約（しかも、この特約は、他の条項（黒の不動文字）と異なり、赤の不動文字で記載されていた）については、文理解釈上、自然損耗を含まない趣旨であると解することは困難であるなどとし、通常損耗を含めて賃借人が負担すべきとした下級審判決（東京地裁平成12年12月18日判決）が存在します。

霞が関パートナーズ法律事務所の弁護士伊澤大輔です。

当事務所からみて、虎ノ門の交差点のはす向かいにあるエリア（三菱東京ＵＦＪ銀行虎ノ門支店の裏あたり）はランチ激戦区です。小さいながらも、リーズナブルで美味しそうなお店がたくさんあり、今日は何を食べたい気分か、予めあたりを付けておかないと、目移りしてしまって、路地をぐるぐると回りかねません。

先日、出先からの帰りに久しぶりに、このエリアに寄ったのですが、一本路地を入ったところで、洋食ランチのいいお店を見つけましたよ！「バル　タパス」です。 

写真は、ほんのりトマトソースの酸味がきいたポークソテー。付け合わせのマッシュポテトも滑らかで、いい感じでした。

これに、ライス、サラダ、スープが付いて、たったの900円。もっとも、それは、ポークソテーがその日のスペシャル（ランチ）だったからで、そうでない日は、サラダ、スープ がそれぞれ＋100円ずつで付けられるというシステムのようです。

他にも、タンシチューなどがあって、他のお客さんが食べていたハンバーグも洋食屋さんの大道を行くハンバーグで美味しそうでした（人が食べているものって、つい気になりますね。）。今度、食べてみよう

洋食屋と書きましたが、店名からも明らかなように、夜は、バルとして営業しているようです。

霞が関パートナーズ法律事務所の弁護士伊澤大輔です。

判例雑誌を読んでいたら、こんな裁判例（東京地裁平成27年4月8日判決）が目に止まりました。

事案は、女性がソーシャルネットワーキングシステム（ＳＮＳ）のミクシィのサイトに、あるイベント（リアル脱出ゲーム）の不要なチケットがあったら、譲り受けたい旨の書き込みをしたところ、男性からチケットがある旨のメッセージを受け取り、都内で会う約束をし、自らのメールアドレスや携帯番号を連絡するメッセージのやりとりをしたところ、ミクシィの運営事務局から、禁止事項である「面識のない異性との出会い等を目的として利用する行為」に該当するとして、自らのアカウントの利用を停止されてしまったため、女性が、ミクシィに対し、引き続き自らのアカウントを使ってサービスをさせることや損害賠償を求めて、提訴したというものです。

女性側は、裁判において、上記禁止事項は、男女交際を主たる目的とする行為を禁じるもので、物品の受け渡しなど主たる目的が男女交際以外にある場合には、この禁止事項に該当しない、女性は、男女の指定なしにチケットの譲り受けを申し入れ、これに応じたのがたまたま男性であったにすぎないなどと主張しました。

しかし、裁判所は、当該禁止事項は、その文言上、男女間の交際を目的とする出会いのみに限定して禁止する定めとは認められない。その趣旨については、面識のない男女が出会って交際等の関係に至ることが助長されるような投稿を禁ずる点にあると解する余地があるものの、投稿自体から男女間の交際を直接の目的とすることが明らかな行為のみを禁止するのでは、上記の趣旨を実効あらしめることは困難であり、上記行為にとどまらず、「面識のない異性との出会い等を目的として利用する行為」を対象とし、これに該当する行為を禁じているものと認められる旨判示して、女性側の請求を棄却しました。

なお、投稿の削除にあたっては、ミクシィから、女性に対し、３回警告文が送られていたようです（女性側は、そのような警告文は受け取っていないと主張しており、これについては争いがあります）。

この判決に対しては、女性側から控訴されており、その結果については分かりませんが、皆さんも安易な投稿により、アカウントの利用を停止されないよう注意して下さい。