不動産問題

  • cat4

    2015.06.02

    借地上の建物を増改築するには、地主の承諾が必要ですか?承諾が得られない場合には、どうすればよいですか?

    多くの賃貸借契約書には、「賃借人がその所有建物を改築又は増築するときは、賃貸人の承諾を受けなければならない。」旨の特約が入っており、この増改築禁止特約は一般的に有効と解されていますので、この場合、賃貸人(地主)の承諾が必要になります。

     

    他方、このような特約がない場合には、地主の承諾がなくても、自由に建物の増改築をすることができます。但し、賃貸借契約書に、建物の種類、構造、規模又は用途を制限する旨の特約が入っており、その制限に抵触する建物を改築する場合には、別途、借地条件変更について地主の承諾を得る必要があります。

     

    任意に地主の承諾が得られない場合には、裁判所に対し、借地非訟手続により、増改築について、地主の承諾に代わる許可(代諾許可)を求めることができます(借地借家法第17条2項)。

     

    その要件として、「土地の通常の利用上相当とすべき増改築」であることが必要であり、この相当性は、借地契約の趣旨を逸脱していないかどうか、増改築建物が建築基準法その他公法規制に適合しているかどうか、近隣紛争を発生させないかどうかなどを考慮して判断されます。

     

    代諾許可をする場合、裁判所は、鑑定委員会の意見を聞いて、借地人に対し承諾料の支払いを命じるのがほとんどですが(同条第3項)、その額は、東京地裁借地非訟部(民事22部)では、全面改築の場合には、更地価格の3%相当額を基準とし、土地の利用効率が増大するときは5%程度、全面改築に至らない増改築の場合には、更地価格の3%より低い額とすることが多いようです。

     

    霞ヶ関パートナーズ法律事務所
    弁護士  伊 澤 大 輔
    ☎ 03-5501-3700
    izawa-law.com/

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