虎ノ門桜法律事務所の代表弁護士伊澤大輔です。

 

借地権譲渡許可の申し立てをすると、地主側から、借地上の建物は朽廃（きゅうはい）しており、借地権は消滅しているから、申立は棄却されるべきである旨の主張がなされることがあります。これは、借地法第2条1項但書（第5条1項後段で準用）に基づく主張です。

 

 

●建物の朽廃とは

 

 

朽廃とは、時の経過によって自然に建物の効用が失われた場合をいいます。

 

法律上、朽廃と滅失とは異なる概念であり、滅失は、建物が物理的に消滅する場合であり、借地法上、朽廃の場合には借地権は消滅しますが、それ以外の理由により建物が滅失した場合には借地権は消滅しません（再築可能）。

 

 

●朽廃の判断基準

 

 

建物が朽廃したと言えるためには、「自然的に達したことが必要であって、火災、風水害や地震により一挙に建物としての効用を失うに至ったり、取壊しのように人為的に建物の効用を失われた場合は『朽廃』には当たらない」と判示されています（東京地裁平成24年11月28日）。

 

また、朽廃に至ったかどうかは、「建物を全体的に観察し、特に柱、梁、桁、基礎、土台等の構造部分に腐朽損傷があるかどうか等を中心に、建物保全のための通常の修繕によっては存続が不可能になっていないかどうかを検討して判断」します（東京地裁平成14年8月29日判決）。

 

 

●朽廃が認められる事例

 

 

建物が使用できる状態であれば、朽廃には至らないとされ、朽廃が認められるケースは多くありません。

 

裁判例上、朽廃が認められる場合は、次のような場合です。

・かろうじて倒壊を免れている状況で、いつ倒壊するかわからない危険な状態となっている。

・基礎等建物の構造部分にほぼ全面的な補修をしなければならず、新築同様の費用が必要となる状態である。

・建築後60年が経過し、10年間雨漏りが放置され主要構造部分に相当程度の腐食が認められる居住できるような状態ではない。

 

 

●朽廃を否定した判例

 

 

これに対し、最高裁昭和42年7月18日判決は、築26年経過した建物について、「部分的にみるときは、その骨格部分ともいうべき土台、柱脚部及び外廻り壁下地板、屋根裏下地板等に相当甚しい損耗があり、また、屋根瓦にも同程度の損耗があり、内部造作材も老化しているが、同時に、また一個の構成物である建物全体としてみるときは、自力によって屋根を支え独立して地上に存在し、その内部への人の出入りに危険を感ぜしめることはなく、局部的応急修理の上維持保全の処置を講じるならば建物としての耐久力は安定且つ平衡性を維持し場合によっては増大される状態にあつて、いまだ建物としての社会的経済的効用を失う程度に至つていない、というのであるから、本件建物は借地法にいう朽廃の程度には達していないものと解すべき」と判示しています。