マンション管理組合

 

虎ノ門桜法律事務所の代表弁護士伊澤大輔です。

 

一般に、管理組合の役員と管理組合の法律関係については、役員を受任者とし、管理組合を委任者とする委任契約が成立しているものと解され、受任者（理事長その他の役員）は委任の本旨に従い善良な管理者の注意をもって委任事務を処理する義務を負います（民法644条）。

 

また、管理会社は、管理組合に対し、管理委託契約上の善管注意義務を負っています。

 

もっとも、どのような場合に善管注意義務違反となるかについては評価の問題であり、悩まれる方もいらっしゃると思いますので、その参考にしていただくため、今回は、裁判例上、善管注意義務違反が認められなかったケースについて、ご紹介させていただきます。

 

なお、今回は、理事や管理会社が管理組合に対し、具体的にどのような善管注意義務を負うかや、どのような場合に、その善管注意義務に違反したと評価できるかについて判示した裁判例を紹介するものであり、事実認定について争いがあった裁判例（例えば、横領行為があったか否かなど）については、取り扱いません。

 

 

■相見積をとったり、費用の妥当性を検証しなかった場合

 

 

東京地裁平成３１年１月２４日判決は、管理組合の役員となる資格は管理組合の組合員であることのみであり、特別な知識、素養等を要求されていないことからすれば、誠実義務は、管理組合の意思決定機関である総会の決議に従って、その執行を行うことを基本とするものであって、マンションの管理業務を業者に外注するに際して、複数の業者から相見積りを取得して比較検討したり、周辺相場を確認できる資料を取得したりするなどして費用の妥当性を検証すべき法的な義務が常に課されていると解することはできないと判示しています。

 

■交換周期よりも早い工事の実施

 

 

東京地裁令和２年７月１０日判決は、国土交通省策定のマンション管理標準指針コメントは、各備品の一般的な耐用年数等によって改修の周期の一つの目安を示しているにすぎず、郵便受け工事は、従前の郵便受けが老朽化したとして交換したものではなく、郵便物の大型化などによって、その使用に不都合が生じるようになったために交換したと認められるのであり、郵便受けの一般的な耐用年数経過前の交換であったとしても、マンションの居住者の要望に応じてされた適切な工事であったとし、総会決議を得て、これよりも早く交換をしたからといって、直ちに理事長としての善管注意義務に違反することにはならない旨判示しています。

 

また、同判決は、交換周期よりも早い自転車置場の工事についても、大規模修繕に向けた建物調査診断報告書には、駐輪設備に腐食が見られる旨の指摘があること、改修前の駐輪設備では、登録された自転車の台数も賄えない状態となっている上、２段式ラックの上段も使用できない部分が多く、居住者からも駐輪場整備の要望が寄せられていたことから、マンションの居住者の要望に応じてされた適切な工事であったと認められるとして、善管注意義務違反を否定しています。

 

■割高なリース契約の更新

 

 

東京地裁令和２年７月１０日判決は、管理組合が従前の防犯カメラを利用していればリース料が安く済んだ旨主張するが、防犯カメラ更新によるリース料が、一般的な相場を離れて不相当に高額であったとか、新たな支出が従前の防犯カメラと更新後の防犯カメラの機能面の違いに明らかに見合っていないとの主張立証はないとし、防犯カメラには、価格や機器の質の面で様々なものがあり得るところ、機能面での違いを無視して、最も安価なものを選ばなければ直ちに理事長としての善管注意義務違反になるわけではない旨判示しています。

 

■修繕工事の優先順位の判断

 

 

東京地裁令和２年７月１０日判決は、管理組合が大規模修繕工事の際、屋上防水工事を実施しなかったことを問題にしたことについて、各工事等は有効な総会決議を経て実施されているのであるから、工事等の優先順位は管理組合の組合員の総意により定められたものというべきであることに加えて、大規模修繕に向けた建物調査診断報告書の総合所見にも、屋上防水には大きな問題は見られないが、耐用年数を迎えていることから、大規模修繕工事と同時に全面改修をすることを勧める旨の記載がされているのであって、屋上防水工事を直ちに実施しなければならない旨の指摘もされていないことから、大規模修繕工事の際に屋上防水工事を実施しなかったことをもって、理事長としての善管注意義務違反があったと認めることはできないと判示しています。

 

■総会議案書の記載

 

 

東京地裁令和２年７月１０日判決は、管理会社が、臨時総会の議案書において、将来の修繕予定項目を列挙した中の一つとして、機械式駐車場に関する工事を挙げたことが認められるが、当該記載は、屋上及びルーフバルコニーの防水工事の議案説明のために、今後、予想される支出を列挙したものにすぎないし、仮に、将来、当該支出が議案として提出された場合に、管理組合において、問題であると考えるのであれば、その支出を承認しなければ足りるものであるから、そのような記載することが、善管注意義務違反に当たるとは認められない旨判示しています。

 

■総会議事録の記載

 

 

東京地裁令和２年７月１０日判決は、管理規約により、議事録は、総会の議長である理事長が作成することとされており、管理会社は、単にその素案を作成したにすぎないものであるし、管理組合が虚偽であると指摘する具体的内容は、「一生懸命やってこられたと信じたい」と記載すべきところを「やられてきたことには問題が無い」と記載したというものであって、結局、総会出席者の発言内容の要約が不適切であったというものにすぎず、理事長が、署名に当たって訂正すれば足りる程度のものであって、現にそのようにされているのであるから、上記をもって、管理会社に善管注意義務違反があるとは認められない旨判示しています。

 

■理事を解任された者に対する理事会資料の送信（情報漏えい）

 

 

東京地裁令和２年７月１０日判決は、管理会社が、理事を解任された元理事長に対し、理事会の資料を送信したことについて、これらは、管理組合の運営にかかる理事会の資料等の案文等にすぎないものであって、これらの文書の中にいかなる秘密が含まれ、これを元理事長に開示することがいかなる意味で管理組合の管理運営に支障を来すのかについて、具体的な主張立証はないから、これらを管理組合の組合員である元理事長に対して開示することが直ちに守秘義務違反に当たるとはいえないし、これらの書面の交付がおこなわれたのは、元理事長が臨時総会で解任されてから間もない、未だ混乱した状況下での行為であることにも鑑みれば、管理会社に管理委託契約上の善管注意義務違反があったとは認められない旨判示しています。

 

■大雨による駐車場に止めていた自動車の浸水事故

 

 

東京地裁平成２８年９月１２日判決は、マンションの居住者かつ区分所有者が、マンションの機械式駐車場の地下部分に自己所有の自動車を駐車していたところ、台風に伴う大雨による駐車場の浸水事故により、自動車を廃車処分せざるをえなくなったとして、マンションの管理業者に対し、被害者の主張する通知義務、警報装置設置等義務及び土嚢設置等義務は、いずれも自動車の浸水事故を未然に防止するために何らかの措置をとることを内容とするものであるところ、当該管理業務契約においては、予め浸水事故防止措置をとることに関する定めはないことや、当該駐車場では、過去に自動車の浸水事故が発生したことはなく、管理業務契約に定められている業務内容を超えて、浸水事故を防止するための措置をとる義務の存在を基礎づける事情はないとして、損害賠償請求を否定しました。