中古建物売買

 

虎ノ門桜法律事務所の代表弁護士伊澤大輔です。

 

中古建物の売買において、設備に不具合があった場合に、契約不適合責任（旧民法では瑕疵担保責任）を負うか、あるいは追及できるかという質問を、顧問先である不動産会社などから受けることがありますが、

中古建物の設備であっても、契約上有すべき、あるいは同様の中古建物の設備として通常備えるべき、品質・性能を有していなければ、それは契約不適合（瑕疵）にあたります。

 

これに対し、同程度の築年数の中古建物においては通常生じ得る経年劣化による設備の不具合については、契約において特別に保証していない限り、契約不適合（瑕疵）にはあたりません。

 

なお、中古建物の売買においては、契約不適合責任（瑕疵担保責任）免除条項が定められていることが多く、契約不適合（瑕疵）に該当しても、損害賠償請求等が認められない場合がありますので、注意が必要です。

 

■肯定した裁判例

 

【東京地裁平成26年9月25日判決】

電気・水道メーターは、検定証印が表示する有効期間をいずれも徒過していたことが認められ、そのようなメーターを使用することは計量法上許されないことから、電気・水道メーターには瑕疵があり、また、メーターがボックスの中などに設置され、一見して分からない場所にあることからすれば、電気・水道メーターの有効期間の徒過は、隠れたる瑕疵に該当するとしつつ、

ただし、瑕疵担保責任免除条項の適用を認め、結論として、損害賠償請求は否定しています。

 

【東京地裁平成26年7月16日判決】

建物が、留学生らのための「ゲストハウス」であって、当初の部屋割に比して多数の人を居住させていることや、売買の前後を通じて賃貸借関係が継続していること、さらには、建物の売買価格の決定要素について何ら主張立証がないことをも併せ考慮すると、売主である被告として、内覧をしても判明し得なかったような「瑕疵」については責任を負うが、外観、内観上の汚れ、カビ、破損等についてまで損害賠償責任を負うものと解することはできないとしつつ、

〈１〉給湯器の不完全燃焼による給湯停止、〈２〉１０３号室の漏水、〈３〉屋上部分の防水の欠陥については、その位置や状況、性質等に照らし、内覧によっても直ちに発見、確認することは困難であると推認されるものであって、「ゲストハウス」として留学生らに賃貸使用させている間においても、これを補修する必要があることは明らかであるから、被告において瑕疵担保責任を負うと解するのが相当であると判示しています。

 

【東京地裁平成26年4月25日判決】

建物２階のガス配管の欠如、各室給湯器の欠如、水道利用加入金の未払、２階部分水道メーターの欠如について、

建物の１階は１世帯部屋、２階は独立したワンルーム６部屋となっていたところ、上記各部屋には水道及び給湯蛇口並びに風呂が存在することが認められること、宅地建物取引業者である被告が、売買契約締結に際し、原告に対し、建物に、故障不具合がないガス給湯器が全世帯個別の台所、浴室、洗面所に付帯していること、公営水道及び都市ガスは、直ちに負担金なく利用可能であること、給排水管の故障は発見していないことの説明をしたことに照らすと、上記説明内容は、当事者の特に保有すべきものと定めた性質であり、かつ、これらが建物に備わっていないことは、通常人の普通の注意では発見できないとして、瑕疵担保責任を認めています。

 

【東京地裁平成25年3月11日判決】

被告からルーフバルコニー付きの居住用マンションの１室を買い受けた原告が、上階のバルコニーのアルミ手摺の縦格子がルーフバルコニーに落下し、また、落下するおそれがあったため、ルーフバルコニーを使用することができなかったと主張して、被告に対し、売主の瑕疵担保責任に基づく損害賠償をした事案につき、

ルーフバルコニーに人がいた場合には身体への危険が及ぶものと認められ、また、本件建物の上階のバルコニーのアルミ手摺の部材には他にも一部緩み又はずれがあって落下する危険があったと認められるのであるから、本件建物に付属するルーフバルコニーは、通常備えるべき品質・性能を欠いていたものというべきである。そして、ルーフバルコニーは、マンションの共用部分であって、本件建物そのものではないけれども、規約上、玄関扉、窓ガラス等と同様に、区分所有者がその専用使用権を有することが承認されていることに照らせば、本件建物に付随するものとして、本件売買の目的物に含まれるというべきである。したがって、ルーフバルコニーに瑕疵があったことについて、売主である被告は、原告に対し、売買の目的物に隠れた瑕疵があったものとして、瑕疵担保責任を負うというべきであると判示しています。

 

 

■否定した裁判例

 

【東京地裁平成29年1月12日判決】

売買契約において予定されていた目的物である建物は、一般的な居宅であるもののその時点でいわゆるシェアハウス仕様に一部改装され、複数人に賃貸されていたものであり、本件建物に瑕疵があるか否かは、シェアハウスとして予定されていたことを前提として、そのような目的物が有すべき通常の品質・性能に照らして瑕疵があるか否かを判断すべきであるということを前提としつつ、

仮に原告が主張する不具合がサッシ網戸にあったとしても、本件建物を一般的な居宅として使用することができないとはいえないし、築後３０年を超える中古住宅である本件建物が有すべき通常の性能を欠いていると評価することもできない。また、本件不動産が現にシェアハウスとして転貸されていたことからも明らかであって、サッシ網戸に不具合があることをもって本件建物に瑕疵があるということはできない。

また、原告は、テレビが見られない部屋を賃貸することなど考えられないとして、地上デジタルテレビジョン放送の受信装置の不備を本件建物の瑕疵と主張するが、同設備が建物の一部ではないことは明らかであるし、地上アナログテレビジョン放送の放送終了前の売主が、同放送の終了に備えて地上デジタルテレビジョン放送の受信装置を整える義務はないから、地上デジタルテレビジョン放送の受信装置の不備をもって本件建物に瑕疵があるということはできないなどと判示しています。

 

【東京地裁平成28年3月29日判決】

原告らが、建物１階の電気子メーターが３階に、３階の電気子メーターが１階に接続されていることが隠れた瑕疵に当たると主張したのに対し、

被告による建物に関する瑕疵担保責任の範囲は、売買契約の契約条項で「建物の雨漏り、シロアリの害、建物構造上主要な部位の木部の腐食、給排水管の故障の瑕疵」に限定されており、原告らの主張する電気子メーターの瑕疵については、同項所定の瑕疵に当たらないと判示しています。

 

【東京地裁平成28年7月14日判決】

建物の外壁に複数の爆裂が存在すること、ルーフバルコニー及び外壁斜壁周辺の防水機能が低下したことによる漏水、建物１階の排水管からの漏水、手すりの取付部分が緩んでいること、ベランダの水道管に腐食が発生していること、いずれについても、築２３年の中古建物においては通常生じ得る経年劣化によるものと考えられるところであって、これが瑕疵に当たるとは認められない旨判示しています。

 

【東京地裁平成26年5月23日判決】

本件空調設備は、業務用エアコンの法定耐用年数である１５年を大幅に超える約３０年を経過し、現在、運転状況に特段の問題はないものの、老朽化が進んでおり、経年劣化により消費電力が増加し、また、新品時のような冷暖房効率は発揮できない上、近い将来正常に作動しなくなり、修理が必要となった場合には、もはや部品を調達できず、空調設備の交換を余儀なくされるおそれがあるといえる。

しかしながら、本件各建物のように、新築から長期間が経過したテナントビルの売買においては、これに付帯する空調設備も相応の経年劣化があり、上記のような問題点が存することは、容易に想定し得るものである。

また、原告代表者は、本件マンションに空調設備が存在することを認識していたものと認められるところ、本件全証拠によるも、本件売買において、被告が、原告に対し、本件マンションの空調設備について一定の品質・性能を保証したような事情を認めるに足りない。

以上によれば、本件各建物が本件売買において予定されていた品質・性能を欠いていたということはできず、民法５７０条にいう瑕疵があるということはできないと判示しています。