不動産仲介トラブルに強い｜| 虎ノ門桜法律事務所

不動産仲介のトラブルについて、こんなお悩みはありませんか？

依頼者の意向で、売買契約が白紙撤回されたが、仲介報酬を請求したい。
依頼者に取引物件を紹介したところ、当社を排除して、当事者間で直接、売買契約を締結してしまった。
不動産売買を仲介したが、売買当事者から、調査・説明義務違反を理由に、損害賠償請求されている。

不動産仲介トラブルの主なケース

Case1媒介報酬と売買契約の解除

仲介業者の媒介報酬請求権は、仲介により売買契約が成立したときに発生します。しかし、その後、売買契約が解除された場合に、委託者に対し、媒介報酬を請求できるか否かは解除原因や事情によって異なります。

クーリング・オフ

宅建業者が自ら売主となる売買契約について、宅建業社の事務所等以外の場所において、売買契約を締結した買主は、基本的に、一定期間、無条件で売買契約を解除することができます（宅建業法37条の2）。これにより、買主が解除した場合には、売買契約は遡及的に効力を失い、仲介業者の媒介報酬も請求できなくなります。

手付放棄

買主からの手付金放棄により不動産売買契約が解除された場合、媒介報酬に関する特約がないときは、売主側の仲介業者において、商法512条に基づき、売主が受領した手付金の金額を基準に、売主に対し報酬を請求できるとした裁判例があります（那覇地裁平成15年7月8日判決）。

債務不履行解除

仲介人が宅地建物取引業者であって、依頼者との間で、仲介によりいつたん売買契約が成立したときはその後依頼者の責に帰すべき事由により契約が履行されなかつたときでも、一定額の報酬金を依頼者に請求しうる旨約定していた等の特段の事情がある場合は格別、一般に仲介による報酬金は、売買契約が成立し、その履行がなされ、取引の目的が達成された場合について定められているものと解されています（最高裁判所昭和49年11月14日判決）。

合意解除

仲介業者の報酬請求権は、売買契約の成立によって発生するものであり、その後、売買契約が売主と買主によって合意解除された場合にいったん発生した報酬請求権が消滅するというのは不合理ですから、このような場合にも報酬を請求することができ、代金決済時に支払うものとされている残金については、代金決済が行われないことが確定した時点で支払期限が到来します（東京地裁平成29年11月8日判決）。
ただし、仲介業者に調査義務違反や、重要事項告知義務違反があり、これに基因して売買契約が解除された場合には、仲介業者の報酬請求権は発生せず、報酬を請求することができません（東京地裁昭和57年2月22日判決）。

Case2直接取引と仲介報酬請求

委託者が仲介業者を排除して、仲介業者の紹介した売買の相手方と直接交渉して、売買契約を成立させた場合を直接取引（抜き取引）といいます。このような場合、仲介業者から、委託者に対し報酬請求がなされ、争いになります。

争点

直接取引において、問題となる争点としては次のものがあげられます。
・仲介契約が成立していたか否か
・その後、仲介契約が解除されたか否か
・委託者が仲介業者を排除したか。その排除行為が信義則に反するか。
・仲介業者が契約の成立に寄与したか。その寄与割合。

仲介契約の成否

標準媒介契約書を取り交わしている場合は問題ありませんが、そうでない場合には、次のような事実により仲介契約の成否を判断します。
・委託者と仲介業者との間で、取引物件に関する資料の授受がなされているか。
・売却や購入希望価格や条件について打ち合わせをしたか。
・委任状や売渡承諾書、買付証明書の提出がされているか。
・委託者が、ホームページや広告に掲載することに同意していたか。
・委託者が仲介業者の取引・交渉への関与に異議を述べず、容認していたか。

排除の信義則違反を基礎づける事実

・取引経過や売買契約条件の成熟度
・委託者が仲介業者を排除した時期と、相手方と直接交渉を開始した時期、売買契約が成立した時期の近接度
・仲介業者を通じて行っていた取引条件と、当事者の直接取引により成立した売買契約の取引条件の異動
・委託者が直接取引をしたことについて、合理性や正当事由があったか。仲介業者に、義務違反があったか。

Case3売買仲介業者の調査・説明義務違反

宅建業法に基づく調査説明義務

同法35条は「少なくとも次の各号に掲げる事項について」としており、宅地建物取引業者が調査説明すべき事項を限定列挙したものではなく、宅地建物取引業者が、ある事実が売買当事者にとって売買契約を締結するか否かを決定するために重要な事項であることを認識し、かつ当該事実の有無を知った場合には、信義則上、仲介契約を締結していない売買当事者に対しても、その事実の有無について調査説明義務を負う場合があると解されています（東京地裁平成25年7月3日判決等）。
また、宅地建物取引業者は、契約を締結するか否かを決定するために重要な事項について故意の不実告知等をすることが禁止されています（47条1号）。

法令上の制限

宅地建物取引業者は建築規制等の法令上の制限については積極的に調査を行う義務や、その調査結果を適切に説明する義務を負っています（宅建業法第35条1項、施行令3条）。接道要件や都市計画法による建築規制を説明しなかった場合は説明義務違反となります。

また、同条項に定められていない指導要綱や行政指導等については、宅建業法に定められた規制ではなりませんが、建築規制である以上、買主の契約締結の判断に重要な影響を及ぼす事項ですので、仲介業者がこれらの存在や内容を知りながら、説明しなかったり、事実と異なる説明を行った場合には説明義務違反になることがあります。

物理的瑕疵

宅地建物取引業者は目的物に物理的な瑕疵・契約不適合が存在するか否かを調査する専門家ではないので、特に調査義務を負う契約をしていない限り、これらについて積極的に調査して説明する義務はありません。ただし、業務の過程で、物理的瑕疵・契約不適合の事実を知ったり、その可能性（通常有すべき安全性を有しない建物であることを疑う特段お事情）を認識したりした場合には、契約締結の判断に重要な影響を及ぼす事項として正確に告知する義務を負います（同法第47条1項）。

越境物

宅地建物取引業者は、土地建物の権利関係に疑義が生じるおそれがあることを認識した場合には、依頼者に対し、これを説明し、適切な情報に基づいて取引をすることができる環境を整える注意義務を負っています。例えば、売買契約締結当時は、境界ブロック塀が隣地に越境している事実が判明しておらず、引渡時までに測量の上、境界を確定させることとなっていた場合、この段階で越境の事実を伝えなかったことは債務不履行を構成しませんが、その後、境界ブロック塀が隣地に越境していることが判明し、これを認識した場合は、売買契約締結時の自らの説明と客観的には齟齬する自体が生じたのですから、これを買主らに説明する義務を負い、その説明をしなかった場合は、債務不履行責任を免れないとされています（東京地裁平成25年1月31日判決）。

シロアリ・害虫

仲介業者には、建物にシロアリの被害があることを疑わせるような特段の事情がない限り、シロアリ駆除業者等に依頼するなどして被害の有無を調査するまでの義務があったとはいえず、シロアリの被害を説明すべき仲介契約上又は不法行為上の注意義務の違反があったということにはなりません（東京地裁平成20年6月4日判決）。
他方、仲介業者が、建物の見学において、白アリらしき虫の死骸を発見し、白アリ被害について多少懸念を抱いており、各所に腐食があると認識していた上、柱にガムテープが貼られるなどしていることも認識していた場合には、建物が居住に適した性状、機能を十分に備えていないのではないかと疑いを抱く契機が十分に存在したと認められ、買主に対しこれら事情を説明し、買主に更なる調査を尽くすよう促す業務上の一般的注意義務を負っていたとしたして、損害賠償責任を認められています（大阪地裁平成20年5月20日判決）。

地中埋設物

仲介業者は、基本的に、地中埋設物についての調査義務を負っていません。ただし、地中埋設物の存在を認識していたり、通常の注意を尽くせば、その存在を認識できたような場合には、調査義務・説明義務を怠ったとして、損害賠償責任を負います。農業用水路が埋設されていた事案において、買主側から質問を受けた際に、市役所に問い合わせを行うなど、媒介業者として例えば、通常の注意を尽くせば水路の存在を認識できたとして、その場で生活排水である旨説明し、その後も水路の存在を説明しなかったことは媒介業者の調査義務、説明義務を行ったとして、売主との共同不法行為責任が認めている裁判例があります（大阪高裁平成19年6月28日判決）。

付帯設備

中古住宅等の売買において、購入後に、給湯器・空調設備・トイレ・浴室等の故障や不具合をめぐって、仲介業者の責任追及をされることがあります。自家用発電機の故障をめぐる訴訟において、売主側の媒介業者であっても、消防設備等の専門家でないことに照らすと、設備の状態に具体的な問題点があることを知りながら、あえてこれを秘匿して告知をしなかったというような特段の事情がある場合は別として、そうでない限りは、入手した専門家（消防設備士や電気管理技術者）の点検結果や試験結果を踏まえ、その内容に従った告知を買主に対して行えば、媒介者としての説明責任を尽くしたものとして、法的責任を負わない旨判示されています（東京地裁平成26年7月25日判決）。

騒音

買主が、前面道路の通行車両等の騒音を理由に、損害賠償請求した事案において、売主が、物件状況等報告書の「騒音・振動・臭気等」欄の記載について「無」と記載して交付しているものの、仲介業者としては「前面道路および周辺道路は、公道であり通り抜け可能であるため、不特定多数の歩行者や大型車両等を含む各種車両等が通行し、通り抜ける場合があります。またそれらの通行に伴い騒音および振動が生じる場合があります。」と記載した重要事項説明書を交付し、これを読み上げていることなどから、仲介業者に虚偽説明又は説明義務違反があったと認めることはできないとして、損害賠償請求を棄却しています（東京地裁平成29年12月25日判決）。

暴力団

宅地建物取引業者が、不動産の売買仲介において、暴力団事務所に関する説明義務を負うのは、ビルに暴力団と関連する団体の事務所が存在すると認識していた場合であり、同事実について調査をすべき事情が存在する場合に一定の調査義務を負うものと解されます。これに対し、施設の外観から嫌忌施設であることが容易に把握できる場合を除き、宅地建物取引業者が自ら売買対象物件の周辺における嫌忌施設の存在を調査すべき一般的な義務があるとは解されません（東京地裁平成２６年４月２８日判決）。

Q&A

直接依頼はしていませんが、売主側の仲介業者にも損害賠償請求できますか？

仲介業者に調査・説明義務違反がある場合、買主が直接依頼した仲介業者（客付け業者）に対しては媒介契約に基づく債務不履行責任を追及することができます。これに対し、媒介契約を締結していない売主側の仲介業者（元付け業者）に対しては債務不履行責任を追及することはできませんが、不動産仲介業者は、直接の委託関係はなくても、これら業者の介入に信頼して取引につき格別に注意する等の業務上の一般的注意義務を負いますので（最高裁昭和36年5月26日判決）、売主側の仲介業者に説明義務・注意義務違反があったときは不法行為に基づく損賠償請求をすることができます。